Церемония награждения лучших новостроек страны

22 ноября
Башня «ОКО», банкетный зал Crystal Ballroom

Александр Красавин принял участие в "Предвыборной гонке" Премии

Совместный проект Премии Urban Awards и канала М2tv.ru «Предвыборная кампания» для застройщиков и риэлторов - претендентов на номинации 2017 года подразумевает интервью с прошлыми и будущими финалистами. О рынке в целом, и о проектах в частности – первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. Смотрим интервью!

Расшифровка передачи «Предвыборная гонка» с Александром Красавиным, первым заместителем председателя правления корпорации «Баркли»

Сергей Колосницын - Прошлый год был полон событий и текущий не перестает приносить сюрпризы: программа реновации, массовый выходов на рынок новых проектов, новые архитектурные направления... Обо всем этом мы решили поговорить с Александром Красавиным, первым заместителем председателя правления корпорации «Баркли». Здравствуйте Александр, что вы можете рассказать нам о трендах рынка?

Александр Красавин - Спасибо за приглашение, мы действительно являемся флагманами застройки элитного рынка, нам в следующем году исполняется 25 лет. Мы первыми стали застраивать Золотую милю, были первым застройщиком, который вышел за пределы Садового кольца и строили там премиальное жилье и даже дальше. Проект, который получил премию в прошлом году – «Баркли-Резиденс» как раз стал для нас новым опытом в этом смысле

Юля ГавришЧем он отличается от проектов Золотой мили?

А.К - Прежде всего масштабом. Мы построили проект, в котором 154 квартиры, это достаточно фундаментальное строение, две башни. В чем его особенность… Как мы знаем, главное в недвижимости – локация. Так вот мы в «Баркли» считаем, что не локация красит девелопера, а девелопер красит локацию и мы все время открываем для себя новые, с нашей точки зрения, перспективные площадки под строительство. «Баркли-Резиденс» – это уникальный проект, в строительстве которого участвовал гуру американской архитектуры Роберт Стерн, который построил немало небоскребов в самой дорогой части Манхетена.

С.К. Расскажите, как изменился портрет покупателя. Какой он сейчас? Как он менялся?

А.К. - Если коротко, покупатель стал намного более требовательным. Если 10 лет назад можно себе представить покупателя с туго набитым кошельком, который всего-то хотел квартиру от более или менее надежного застройщика, и достаточно богатую архитектуру проекта, то в последние несколько лет…  Девелопмент на западе существовал всегда. А у нас девелопер совсем молодой. Избирательность покупателя возрастает. Они ездят по миру, наблюдают. Видят детали, которые им необходимы и нам приходится им соответствовать.

Ю.Г - Тогда перейдем к следующему вопросу – вашему новому проекту «Баркли-Гэллери». Как вы думаете, как будет развиваться центр, а главное на кого рассчитан этот проект – кто будет покупателем?

А.К. - Вы меня опередили – действительно в этом году мы выводим на рынок наш новый флагманский проект, который, я уверен, будет лучшим проектом на элитном рынке недвижимости ближайшие несколько лет. По нашим убеждениям, основной перспективной локацией для застройки элитной недвижимостью в ближайшие 5, а может быть 10 лет, станет Замоскворечье и прилегающие к нему точечные территории, районы.  Если мы говорим о нашем проекте, то он находится в самом центре старой купеческой Москвы, буквально в ста метрах от Третьяковской галереи, а ряд квартир выходит окнами на Кремль. Но, повторюсь, дело не только в локации, но и в уникальности самого проекта – в его концепции. В предыдущих проектах мы уже шли по пути звездных имен, приглашая их и на разработку фасадов и внутренних пространств, мы создали некий творческий союз с Третьяковской галереей. Например, каждый наш покупатель получит возможность посещать музей по золотой карте, но этим не ограничивается наше сотрудничество: мы совместно организуем какие-то культурные мероприятия. Сейчас будем участвовать в некоторых проектах по реставрации и прочее…

Ю.Г. - А можно немного приземлить тему с высокого к насущному. Некоторое время на рынке существовало убеждение, что покупатели искали жилые комплексы с развитой инфраструктурой, парковками, в связи с этим наблюдался отток из центра именно по причине недостаточной инфраструктуры там. Как вы ее оцениваете? Может быть для жителей вашего проекта (небольшого) ее вполне хватит, или будут появляться новые инфраструктурные центры?  Какие пути развития для Замоскворечья вы видите в этом плане?

А.К. - Все-таки мы говорим об элитном жилье и конечно, очень развитая инфраструктура для такого формата не типична. Элитная недвижимость в центре – это камерность, клубность, небольшие проекты.

С.К. - Скажите, но сейчас же такая дичайшая конкуренция? Как вы будете ее выдерживать?

А.К. - Да, у нас тоже были ожесточенные споры – как нам жить в будущем. Но обратите внимание, что фактически многие застройщики ушли из элитки в премиум. Да, проекты называются элитными, но по своим критериям, это ближе к премиуму. По локациям да, но вот количество усилий и средств,  вложенных в архитектуру, дизайн, привлечение звездных (действительно звездных имен)…

Ю.Г. - Но не Басков, да?

А.К. - Нет, не Басков. Мы говорим о том, что нужно приглашать лучших... Большинству наших покупателей уже недостаточно одного звездного имени, нужно несколько…

Ю.Г. - А приведите пример?

А.К. - У нас внешний облик здания создан одной из крупнейших архитектурных бюро, входящих в 8-ку мирового топа – Aedas. Это английское бюро, одно из старейших в Англии. Мы не случайно ее выбрали – а ввиду ее специализации на застройки в исторических центрах.

С.К. - А с отделкой будут квартиры?

А.К - Да, и эта финишная отделка будет необычной…

С.К - А как это отразится на ценах? Некоторые считают, что в элитном сегменте цены начали снижаться…

А.К. - Некоторые могут позволить себе сохранить цены, а некоторые нет. Именно поэтому я сказал, что спред между успешными проектами и провальными будет увеличиваться. Мы знаем примеры очень дорогих проектов, которые вообще не продаются. Причем в этой же локации – не будем называть имен. Вероятно, была не правильно выбрана концепция. Но я уверен, что наше умение создать уникальный продукт позволит сохранить цены на прежнем уровне. Есть процент платежеспособных клиентов, которые могут и хотят позволить себе продукт класса де-люкс.

С.К. - То есть вы сейчас опять красите локацию… Вчера я был в «Баркли-Резиденс» и был поражен и поглощен монументальностью…  А напротив строится проект «Донской Олимп» от ЛСР, совершенно другой, – это соседство помогает или мешает продажам?

А.К. - Тут речь может идти о разных стратегиях компаний. Стратегия «Баркли» всегда была нацелена на то, чтобы забирать всю самую платежеспособные аудиторию. Да у нас, очевидно, другая себестоимость, потому что используемые материалы и технологии требуют определенных денег. В докризисные времена мы продавали в одной локации с нашими конкурентами  по цене их цена умножить на два. В нынешних условиях такого нет, но это зависит от сегмента. В де-люске у нас высокие цены. Но отмечу еще раз: сегодня вы уже не имеете право даже на самую маленькую ошибку. Все нужно отработать так, чтобы было без сучка, без задоринки.

Ю.Г. - Возвращаемся к вопросу о центре города, который всех беспокоит. А беспокоит он всех, потому что центр пока не принадлежит не элитам, ни не элитам, он наш общий, все москвичи его очень им дорожат. Поэтому вопрос в том, как вы встраиваете ваши проекты в общую архитектуру, ансамбль. Вы сами сказали. Что Замоскворечье – это особое место, там уникальная стилистика, особый дух. По какому принципу вы выбирали архитектурный стиль и как оценивали окружающую застройку?

А.К. - Я сам родом из центра, и, как и вы не равнодушно отношусь к облику города. Я какой-то период жил заграницей, но все время, что жил в Москве – жил на Патриарших прудах и очень болезненно относился к каким-то новым строениям. Попав в девелопмент я понял, что крайне мало девелоперов умеют гармонично встраивать проекты в окружающую застройку. Например, возьмем Золотую милю. Количество новых зданий сделало район слегка эклектичным, слегка безжизненным. Он стал неким новоделом. Да, там есть удачные проекты, есть не очень, но все это в совокупности дало не тот результат, который мог бы быть, если бы при строительстве каждого объекта было уделено внимание окружающей архитектуре. Если мы говорим про «Баркли-Гэллери», то у нас первоочередная задача была вписать его в старомосковский стиль. У нас есть проект с  Кэлли Хоппен…

С.К. - Вы привлекаете в основном западных архитекторов.?

А.К. - Да.

С.К. - Расскажите, почему не российских?

А.К. - Ну почему же, мы создали новый сегмент жилья «Баркли- смарт» и там задействованы российские имена. Но почему западные в элитке? Причин тому несколько. Во-первых, как я уже говорил, западный девелопмент имеет колоссальный опыт, а наш пока молодой. Конечно, сказать, что у нас нет достойных архитекторов нельзя. От себя лично (это не позиция компании), могу сказать, что обожаю Юрия Григоряна, я считаю, что он прекрасный архитектор. Но в целом, я хочу отметить, что российским архитекторам в целом свойственно стремление построить памятник самим себе, но на деньги девелопера. И это нам не очень нравится.

С.К. - Я вот слышал историю о российском архитекторе, который хорошо справился с внешним обликом дома, но в квартирографии были допущены серьезные погрешности. Я правильно понимаю, что она меняется?

А.К. - Ну давайте так – в кризис люди начинают считать деньги.

Ю.Г. - И элита тоже…

А.К. - А элита всегда считает деньги. Они и стали богатыми людьми, потому что хорошо умеют считать. Еще пять лет назад легко было представить комплекс, в котором площади квартир начинались от 250 кв. м. и до бесконечности. Три года назад средняя площадь элитной квартиры стала 180 кв. м, а сегодня это уже 120 кв. м. Это востребованная площадь. Появилась целая каста покупателей, готовых платить за  кв. метр  млн рублей, но которые при этом не хотят квартиру более 100 кв. м. Может быть и 80, и 90. Такого раньше не было. Почему появилось? Потому что, как правило, это уже не первое и не единственное жилье. Человек может жить за городом, в хорошем доме, но иногда ему нужно переночевать в городе. Или это жилье для родственников, родителей. Это новая тенденция, которой раньше не было. Так же покупатели стали смотреть на функциональность. Если раньше (простите за бедность языка) прокатывали сомнительные планировки, то теперь – нет. И последнее: средняя заселяемость дома в Москве без отделки – 10 лет. То есть человек, который платит за кв. м млн руб. должен быть готов к тому, что будет 10 лет жить со звуком перфоратора за стеной, и как бы хорошо ни работала УК – видеть мусор в подземном паркинге, а лифты скорее всего будут оббиты оргалитом или фанерой, чтобы не портились во время ремонтов…

Ю.Г. - Кстати, вот как ни странно, как раз в риэлторском сообществе бытует мнение, что элита предпочитает квартиры без отделки, поскольку любит все сделать на свой вкус, лад – и вы только что пояснили доходчиво, что их ждет в этом случае. Но есть еще и финансовый вопрос.  Правда ли, что сейчас ремонт от застройщика обойдется покупателю дешевле, чем, если бы он делал его самостоятельно? Если это так, то это не менее важная составляющая…

А.К. - Сразу несколько моментов… Правда, что многие покупатели самых дорогих квартир, и пентахаусов приходили и говорили: «А вы можете вычесть из стоимости отделку – мы ее не хотим». И мы отвечали, что не можем, потому что есть концепция дома, и, продав вам квартиру без отделки, мы тем самым нивелируем плюсы для остальных жильцов, которые купили квартиру с отделкой. Мы делали им отделку, они покупали, но говорили: «Мы все равно все снесем и устроим по-своему». Только 5% действительно потом делают какие-то мелкие поправки…  Во всех остальных случаях – все остается как есть. Надо понимать, корпорация «Баркли» работает на рынке 25 лет и мы немного научились разбираться…

Ю.Г. - Мы в поросятах знаем толк?

А.К. - Да, точно и собаку съели.

С.К. - Хотелось бы вернуться к Премии и на примере Баркли, какие критерии помогли стать победителями? Почему вас выбрали?

А.К. - Эта премия крайне важна. Она как лакмусовая бумажка показывает качество работы девелопера. Получение такой премии для любого девелопера очень радостное событие по сути, которое венчает любой проект. Конечно, прежде всего, мы работаем ради клиентов. Скажу больше, чтобы получить премию – нужно работать ради клиентов. Нужен профессионализм, нужна самоотверженность, нужно не допускать ошибки. Понятно, что их допускают все, кто хоть что-то делает – но эти ошибки нужно быстро исправлять. Если говорить о критериях, то для нас первостепенную важность представляет концепция проекта. Она должна быть единой целостной…

Ю.Г - То есть человек покупает историю?

А.К. - Конечно. Отметим, что мы говорим о первичном рынке жилья, мы продаем даже не историю, а скорее мечту – она должна быть красивой и она должна соответствовать тому, что изначально было предложено на бумаге. Бывает, к нам приходят покупатели, а у нас еще нет финальной версии фасадов. Ну, они есть, но где-то на этапе котлована ее нет. Но клиенты говорят: «Нам все равно мы знаем, что «Баркли» все сделают супер». Мы говорим, что у нас есть звездный дизайн, но мы пока не можем анонсировать – они говорят: «Мы вам верим». Поэтому, конечно, так: концепция, архитектура, дизайн, качество. Инженерные вещи очень важны, но в этой части большое количество девелоперов подтянулось. Но если мы говорим о качестве нашей воды, то это уровень родниковой. Очистка воздуха, до уровня горного. Если мы говорим о «Баркли-Гэллери», то это не просто паркинг…

Ю.Г. - По поводу репутации застройщика и Премии. Понятно, что «Баркли» монстр и пионер… В премии участвуют молодые застройщики. Как вы думает, победит тот, кто всегда был первым или у них есть шансы?

А.К. - Конечно, для всех застройщиков участие важно, и нужно стремиться победить – и пусть победит сильнейший.  Безусловно, четверть века, которые за плечами у «Баркли» даем нам некоторое преимущество, но это не дает возможности почивать на лаврах. ..

Ю.Г. - Вас не беспокоит затоваривание рынка? Как мы знаем, сейчас вышли порядка 30 проектов – это может быть и не элитка, а премиум, но это такой мощный вброс только в этом году. В связи с некоторыми событиями на рынке, о которых сейчас все говорят, можно предположить, что эти объемы будут еще больше. Вас не пугает эта перспектива, и как вы можете ее преодолеть?

А.К. - Сказать, что мы не озабочены или не оцениваем риски, конечно, будет не правильным. Именно поэтому мы пошли по пути – создавая уникальный проект.

Ю.Г. - Выделиться на общем фоне?

А.К. - Да, мы считаем, что  на наш проект покупатели есть. В целом… Ну боятся не надо, надо нормально работать.

С.К. - А если все же посмотреть шире, не на элитный рынок, но и на бизнес, премиум, комфорт, жилье в Подмосковье. Какие перспективы вы видите там? Мне говорят, что скоро не будет бизнес-класса как такового. Что скоро, как и сам средний класс, бизнес как в Европе размоется – будет только дорогая и низкобюджетная прослойки…

А.К. - Я думаю, что в недвижимости произойдет то же самое, что уже давно уже произошло в автопроме.  То есть из трех классов образуется 10, может быть, 12 классов недвижимости.  Если взять в пример немецкого производителя с эмблемой в виде звезды, то изначально это был только один класс, потом появилось два класса, затем три. На сегодняшний день я точно не сосчитаю, но их точно уже 10. Если раньше был С-класс, Е-класс, то сейчас  А, B, С, D, J и так далее… Тоже самое происходит в недвижимости: классы размываются, появляются: в экономе эконом плюс, комфорт, комфорт плюс, бизнес, бизнес минус, бизнес плюс, премиум так же. Это борьба за клиента с конкурентами, это попытка закрыть за счет широты линейки своего продукта всю поляну. Если мы говорим о перспективах московского региона, мы считаем, что развитие Новой Москвы будет продолжать оттягивать спрос у Московской области, например.

С.К. - В связи с программой реновации, есть опасения, что все вообще встанет. Потому что предполагается строительство жилья со стоимостью 130 тыс. руб. за квадратный метр и 10% доходностью застройщика. Что вы на это скажете?

А.К. - Я думаю, пока преждевременно строить прогнозы, хотя только ленивый не обсуждает эту тему. Если говорить принципиально… Но это лично моя позиция. Я считаю, что город, безусловно, выиграет от программы, если делать все правильно. Но как всегда дьявол кроется в деталях, поэтому есть много аспектов. Во-первых, нужно соблюсти конституционные права граждан – то есть право о собственности. Нужно соблюсти архитектурные нормы…

Ю.Г. - Соблюсти принятые нормы об этажности, наверное, чтобы никому не захотелось выстроить высотки в центре…

А.К. - Безусловно, чтобы вместо этих ужасных пятиэтажек не появились не менее ужасные 30-ти этажки, панельные… Но если говорить об интересах девелоперов (а мы же все общаемся в своем кругу), то нам это будет интересно только в том случае, если государство возьмет на себя заботу о расселении. Потому что в противном случае… Был ведь уже в 90-х опыт расселения… Одним словом, если государство возложит этот крест на девелопера, то чтобы девелопер ни делал, по каким бы ценам не выкупал жилье у собственников, он всегда будет виноват. Поэтому еще раз: нужно дождаться какой-то конкретики, чтобы делать выводы. Пятиэтажки есть и в центре, и я очень сомневаюсь, что при расселении цена продажи будет 120-130 тыс. руб. за метр…

С.К. - Я тоже в этом сомневаюсь и надеюсь, что такого не произойдет. У нас в гостях был Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли». Спасибо.