Церемония награждения лучших новостроек страны

22 ноября
Башня «ОКО», банкетный зал Crystal Ballroom

Альтернативные итоги 2017 года на рынке недвижимости

2017 год оказался богат на события, в той или иной мере затрагивающие рынок недвижимости, как на столичном, так и на федеральном уровне. Реновация, реформа ФЗ-214, а затем и потенциальная отмена долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, рекордные объемы продаж. Эти громкие темы обсуждались на протяжении всего года. И каждая компания или СМИ стремятся отразить их в своих итоговых материалах за год. Но на их фоне несколько теряются остальные события 2017 года, которые окажут не меньшее влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости. Аналитики премии Urban Awards подвели альтернативные итоги уходящего года.

Неравномерный спрос

Image created by Ijeab - Freepik.com

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве ежемесячно рапортует о небывалых темпах реализации квартир в столичных новостройках. На протяжении 11 месяцев 2017 года дважды были достигнуты рекордные значения: сначала в марте, когда было зарегистрировано 5418 договоров долевого участия, затем в ноябре, когда объемы сделок составили 5597 ДДУ.

Однако за рекордными цифрами скрывается то, что продажи в столичных новостройках распределяются крайне неравномерно. Без малого две трети всех сделок в «старой» и Новой Москве приходится на 10 крупнейших девелоперских структур, среди которых ГК ПИК, Группа ПСН, А101, MR Group и ряд других. И это при том, что на первичном рынке сегодня активны более 120 застройщиков. Если же рассматривать продажи в конкретных проектах, то топ-10 жилых комплексов сегодня аккумулируют 30,5% всех ДДУ на столичном рынке. Всего же в Москве ведутся продажи примерно в 250 проектах. Подобный перекос рано или поздно приведет к тому, что у девелоперов и проектов, не входящих в первый (места с 1 по 10) и второй (места с 11 по 20) эшелоны, продажи попросту встанут. Соответственно, многие застройщики не смогут завершить свои проекты.

Более подробную информацию по данным о сделках на первичном рынке можно получить с помощью сервиса онлайн мониторинга «Рейтинг новостроек».

Преждевременный рост цен

Источник фото: http://www.1rre.ru/

Следствием видимости высокой активности покупателей стало то, что многие застройщики поспешили заявить о повышении цен. В ситуации, когда спрос распределяется более-менее равномерно, рост стоимости недвижимости является вполне естественным. Но в текущей ситуации, когда треть всех ДДУ приходится на 10 из 200 с лишним проектов (и 50% на топ-20 ЖК), жилым комплексам, не входящим в десятку, поднимать цены бессмысленно. Это прямая дорога к еще большему сокращению объемов продаж. Как отмечают аналитики ЦИАН, во многих проектах, которые в течение года поднимали цены, в декабре были зафиксированы рекордные скидки. По мнению экспертов, это может свидетельствовать о том, что решение о повышении цен было принято преждевременно – на затоваренном рынке покупатели не готовы платить больше за товар, который можно получить дешевле у другого девелопера.

Элитные застройщики спасают дольщиков, но меньше их не становится

Источник фото: ugpressa.ru

Важной новостью конца 2017 года стало то, что один из крупнейших застройщиков элитного жилья в Москве – компания Capital Group – займется завершением ряда проблемных проектов. Среди них жилые комплексы «Спортивный квартал» и «Марьино Град», строительство которых вел на территории Новой Москвы сын экс-министра строительного комплекса Московской области Марины Оглоблиной. А также незавершенный проект компании СУ-155 Sky City на улице Бочкова в Северо-Восточном округе столицы. При этом те дольщики, которые не захотят дожидаться окончания строительства проблемных жилых комплексов, могут выбрать аналогичное жилье в одном из готовых или строящихся проектов Capital Group. В компании отмечают, что более 20 человек выбрали готовый комплекс «Триколор» в СВАО. Они получат свои ключи до конца декабря и смогут встретить Новый год в новой квартире.

Впрочем, Capital Group – не единственная компания, решающая проблемы дольщиков. В частности, корпорация AEON будет достраивать за Сергеем Полонским жилой комплекс «Кутузовская ривьера», а INGRAD – ЖК «Гусарская баллада» в Одинцовском районе Московской области.

Но даже несмотря на то, что государство в партнерстве с крупнейшими девелоперами помогают дольщикам получить свое жилье, в списках проблемных проектов появляются все новые названия и адреса. На протяжении 2017 года в СМИ часто появлялись новости о жилом комплексе «Царицыно». Этот масштабный проект реализуется уже более 10 лет, однако далеко не все дольщики получают свое жилье в срок. Причем в списке проблемных строек Правительства Москвы объект фигурирует уже давно, однако до середины 2017 года в нем продолжали продаваться квартиры и апартаменты. В итоге в конце лета владелец компании «Настюша» - девелопера проекта – Игорь Пинкевич был арестован, а продажи квартир – приостановлены. В октябре было объявлено, что «Царицыно» будет достроено с привлечением заемных средств «Промсвязьбанка», однако уже в декабре стало известно о санации Центробанком данной финансовой организации.

А уже в 2018 году список проблемных проектов может пополниться теми жилыми комплексами, которые не смогут продолжать строительство из-за высокой конкуренции на рынке и неравномерного распределения спроса.

Девелоперская госкорпорация

В конце 2017 года в профессиональном сообществе все чаще стали обсуждаться слухи о возможном создании государственной девелоперской корпорации, которая составит конкуренцию ведущим игрокам рынка недвижимости. При этом и самих игроков рынка станет немного меньше – часть из них как раз и войдет в состав госдевелопера. Речь идет об активах крупнейших российских частных банков, санацию которых ведет ЦБ РФ. Кредитные организации владеют полностью или частично такими компаниями, как А101, «Интеко», Группа ПСН, O1 Group и другими. Велика вероятность, что Центробанк продаст доли в этих компаниях для того, чтобы оздоровить санируемые банки. Но в том случае, если покупателя на эти активы не найдется, они могут быть объединены в одну компанию под государственным управлением. На сегодняшний день большинство указанных компаний входят в топ-20 рейтинга крупнейших девелоперов столицы, составленного компанией «Метриум Групп» специально для второго номера журнала о влиятельных персонах рынка недвижимости «ЛИЦА». В общей сложности они реализуют на первичном рынке «старой» и Новой Москвы около 20 проектов, суммарная площадь квартир в реализуемых корпусах превышает 1,2 млн кв. м. В случае объединения активов, новая компания смогла бы занять второе место после ГК ПИК. Кроме того, нового госдевелопера можно было бы привлечь для реновации столичных районов, что позволило бы сэкономить бюджетные средства и сделать сроки реализации программы более прогнозируемыми, чем при работе с частными компаниями.

Безработные профессионалы

Одним из следствий санации банков, владеющих девелоперскими активами, стал уход ряда топ-менеджеров со своих постов. В частности, 22 декабря 2017 года стал последним рабочим днем в качестве президента Группы ПСН для Максима Гасиева. Ровно за месяц до этого компания была признана «Девелопером года» по версии федеральной премии Urban Awards 2017. И далеко не в последнюю очередь благодаря заслугам ее теперь уже бывшего руководителя. В тот же день стало известно, что с занимаемой должности ушел Олег Солощанский, на протяжении 6 лет возглавлявший компанию «Интеко». Впрочем, профессионалы такого уровня вряд ли будут долго находиться без работы. Солощанский уже заявил, что намерен создать собственную компанию, специализирующуюся на управлении сложными проектами комплексного развития территорий. А вот смогут ли сохранить за собой лидирующие позиции оставшиеся без талантливых руководителей девелоперы – это другой вопрос, ответ на который мы узнаем в новом 2018 году.