Первый год реформы долевого строительства: корпоративные итоги и сценарии апгрейда

Первый год реформы долевого строительства: корпоративные итоги и сценарии апгрейда

06 июля 2020 г.


В июле исполнился год переходу строительной отрасли на обязательное проектное финансирование в контексте эскроу-счетов. Это минимальный срок, который позволяет подводить промежуточные итоги и судить об эффективности реформы. Аналитики Urban Awards опросили более 20 застройщиков, работающих в различных регионах РФ, чтобы выяснить, насколько индустрия смогла адаптироваться к изменениям, и какие элементы новой схемы нуждаются в корректировании.

Информация, представленная в комментариях от застройщиков, была сгруппирована аналитиками в десять тезисных выводов.

1. Главной площадкой для реализации строительной реформы по-прежнему остается Москва. Больше всего у нее сторонников именно среди крупных столичных застройщиков. Отдельные компании (например, ГК «МИЦ») полностью перешли на схему с проектным финансированием, другие увеличили долю недвижимости, реализуемой по эскроу, до 40-55%.

2. В то же время даже те компании, которые обладают большими финансовыми и производственными ресурсами, настаивают на внесении коррективов в действующее законодательство, указывая на желательность смягчения условий получения доступа к средствам на эскроу-счетах.

3. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов способно сдержать темпы удорожания жилья с 30% до 3-7% без нанесения ущерба интересам покупателей – об этом говорят расчеты специалистов компании «Сити–XXI век».

4. Среди других мер поддержки, в которых нуждается отрасль, застройщики указали дальнейшую дебюрократизацию согласовательных процедур, либерализацию требований по строительству объектов социальной и парковочной инфраструктуры, уменьшение стоимости обслуживания эскроу.

5. В большинстве российских регионов эскроу получил относительно слабое распространение. Даже в Санкт-Петербурге и его пригородах доля проектов, реализуемых по новой схеме, не превышает 11% от общего объема. Исключение составляют отдельные компании. Так, у «Главстрой Санкт-Петербург» 75% всех квартир продаются с применением эскроу.

6. При рассмотрении заявки на предоставление проектного финансирования банки, прежде всего, руководствуются уровнем рентабельности будущего проекта. Оптимальными показателями считаются 15-20%. Но эта планка недостижима для многих добросовестных застройщиков, работающих за пределами мегаполисов. В итоге они оказываются отрезанными от банковских средств. Это еще одна причина внести коррективы в законодательное сопровождение реформы.

7. У застройщиков  складываются противоречивые отношения с банками. Последним интересны высокомаржинальные проекты. В этом случае они готовы идти на предоставление более выгодных условий и даже конкурировать за право стать партнером застройщика. Но большинство подобных жилых комплексов сосредоточено в Москве и Санкт-Петербурге. В большинстве регионов девелоперский продукт отличается низкой маржинальностью. И это резко понижает шансы местных строительных компаний на доступ к проектному финансированию.

8. Урал является одним из самых благополучных регионов РФ в плане развития механизмов проектного финансирования. Так, в Свердловской области, их действие охватывает примерно половину рынка новой недвижимости. Этот тренд объясняется наличием на Урале крупных городов (Екатеринбург, Уфа, Пермь, Челябинск), сильных региональных игроков, а также федеральных компаний, обладающих налаженными связями с банковскими структурами.

9. В качестве главных преимуществ новой схемы реализации недвижимости застройщики называют доступ к качественному банковскому аудиту, контролирующему надежность компании и работающему на усиление корпоративной репутации, а также снижение зависимости от динамики продаж и уровня спроса. 

10. Повышается осведомленность покупателей о системе-эскроу. Но это обстоятельство не влияет на его предпочтения. Основными факторами спроса по-прежнему остаются конкретные характеристики реализуемой недвижимости и надежность застройщика.

Ниже читатели могут подробнее ознакомиться с позицией каждого из застройщиков, любезно принявших участие в опросе.

«Требования банков к доходности проектов серьезно ограничивают возможности девелоперов, строящих в регионах»

Первой строительной компанией, которая полностью перевела все свои жилые комплексы на проектное финансирование, стала ГК «МИЦ», интересы которой сосредоточены преимущественно в Новой Москве и Московской области.  Покупательская аудитория застройщика восприняла этот шаг достаточно спокойно. «Примерно половина покупателей интересуется, используем ли мы эскроу или нет. Для них это примерно как страхование вкладов в банках, но не все понимают нюансы. Маловероятно, что это является триггером для покупки, но это все больше воспринимается как обязательный элемент», – говорит Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ». Финансовый директор корпорации Марина Заболотнева, в свою очередь, замечает, что новая схема создала существенные проблемы для застройщиков, и некоторые из них не решены до сих пор: «не все расходы можно профинансировать, как в части строительства, так и в части накладных. По новым правилам, вывод прибыли в дивиденды отнесен на конец строительства, поэтому нет возможности сформировать средства на развитие компании и покупку новых площадок». Участники рынка сталкиваются с рядом сложностей по финансированию расходов как до получения РНС, так и на этапе, когда формально проект закончен и перешел в эксплуатационную фазу. Банки ограничивают размер авансов и количество строительных статей, не для всех возможных расходов есть определения, прописанные в кредитном соглашении. «У банков разработано конечное количество схем на финансирование приобретения площадок – по сути, это бридж-кредиты и мезонин. Все они довольно дороги. Высокие требования банков к доходности проектов серьезно ограничивают возможности девелоперов, строящих в Московской области и других регионах», – сетует Заболотнева.

«Для тех клиентов, которые покупают квартиры у девелоперов, давно зарекомендовавших себя на рынке, мало что изменилось»

Флагман строительной отрасли в России ГК «ПИК» также перевел все новые проекты на проектное финансирование. По прогнозу специалистов компании, в 2020-м году около 40% сделок в корпоративной статистике составят продажи с использованием эскроу-счетов. Но спрос почти не испытал влияния реформы. «Основные факторы принятия решения о покупке – это расположение проекта, инфраструктура и комплексное благоустройство, цена недвижимости», – настаивают в ПИК. Основной смысл нововведений там видят в том, чтобы покупка квартир стала гораздо более безопасным мероприятием для тех, кто покупал у мелких и неизвестных застройщиков. «Однако для тех клиентов, кто приобрёл или планирует приобретать квартиры у девелоперов, давно зарекомендовавших себя на рынке, мало что изменилось», – заявляют в ПИК.

«Возможность вернуть деньги – главное преимущество новой схемы для покупателя»

В компании «Донстрой» подтверждают, что  проектное финансирование повлияло на увеличение уровня входного билета на рынок, так как новые проекты по эскроу выходили дороже по средней цене, чем проекты, уже реализующиеся в тех же локациях. Но, как напоминают эксперты Группы «Эталон», риски покупателей страхуются банками: «Именно возможность вернуть деньги (до 10 млн рублей), в случае возникновения проблем со строительством, является самым важным преимуществом при покупке квартиры в жилом комплексе, который возводится по новым правилам».

 «Для застройщиков проекты с эскроу дают возможность не зависеть от покупательской активности в определенный момент»

ГК «Инград» одной из первых среди топовых застройщиков приступила к переходу на эскроу-счета. По состоянию на 1 мая в ее корпоративном портфеле насчитывалось девять жилых комплексов, которые реализуются по данной схеме. В структуре продаж «Инграда» лоты по эскроу занимают половину объема, а в пересчете на совокупную площадь – даже больше половины (1,2 из 2,0 млн кв. м). Всего же в масштабах страны 8% недвижимости, реализуемой через эскроу, приходится на жилые комплексы под брендом «Инград». В границах Московского региона этот показатель повышается до 15%. Петр Барсуков, возглавляющий департамент финансов застройщика, исключительно высоко оценивает реформу. По его словам, она отвечает интересам всех участников рынка: «Переход на эскроу для покупателя дает больше гарантий и надежности, поскольку эта схема предусматривает сохранность средств и гарантию финансирования проекта в полном объеме. Сейчас покупатели больше обращают на это свое внимание и охотно интересуются проектами по схеме эскроу, причем на недвижимость абсолютно всех классов. А для застройщиков проекты с эскроу дают возможность не беспокоиться по поводу объемов контрактации на начальном этапе, то есть, по сути, не зависеть от покупательской активности в определенный момент». Успешный запуск реформы во многом обусловлен большой подготовительной работой, проделанной местными органами власти, и высоким уровнем технологической готовности, продемонстрированным банками. Барсуков не видит необходимости в каких-либо корректировках строительного законодательства. Но отметил, что отрасль нуждается в общей дебюрократизации: «Чем больше документов уйдет в электронный документооборот, тем будет лучше».

«Работая по новым правилам, застройщик не зависит от средств дольщиков»

Коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина придерживается мнения, что новая схема содержит немало выгодных аспектов для застройщиков, избавляя от необходимости интенсифицировать продажи: «Работая по новым правилам, застройщик застрахован от снижения покупательской активности и глобально не зависит от средств дольщиков, поскольку строительство объекта ведется за счет кредитных средств, которые выделил банк в рамках проектного финансирования. Кредитование стабилизирует строительный процесс. Если строительство объекта ведется по старым правилам, застройщик в большей степени зависит от средств участников долевого строительства. На случай снижения спроса, в таких ситуациях застройщику необходимо иметь «подушку безопасности» в виде накопленной ликвидности. Далеко не многие компании могут позволить себе иметь такую страховку».

«Позднее получение прибыли является сдерживающим фактором»

Но далеко не все застройщики разделяют столь бодрое отношение. Даже такая мощная корпорация, как «Самолет Девелопмент» (один из лидеров подмосковного рынка и один из самых динамичных новых игроков в Москве) сигнализирует о желательности послаблений. «Мы выступаем все-таки за поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Разрешение на ввод в эксплуатацию вполне может являться подтверждением того, что объект построен. Также можно было бы ввести несколько промежуточных периодов раскрытия, так как для застройщиков позднее получение прибыли является сдерживающим фактором», – заявил в комментарии для Urbanus.ru Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет». Остро стоит и вопрос строительства объектов социальной инфраструктуры. «Они остаются затратной статьей застройщика при реализации проектов комплексного освоения территорий. Конкретный соцобъект относится к определенной очереди, и затраты на него могут быть для экономики очень чувствительны, вплоть до проблем с получением банковского финансирования», – продолжает Волков. При этом компания достаточно быстро адаптировалась к новой схеме. По эскроу ведутся продажи в пяти из девяти проектов «Самолет Девелопмент» (жилые комплексы «Алхимово», «Остафьево», «Томилино», «Квартал Некрасовка» и «Н8»). Более того, Волков видит в новых правилах важное преимущество для застройщика: «Получив банковский кредит, он понимает, как будет финансироваться проект от его старта до ввода в эксплуатацию. Деньги не закончатся на середине проекта. И это позволяет более правильно выстроить тактику продаж, бизнес-логику процесса и, в итоге, стратегию развития компании».

«Лучше выбрать изначально надежного застройщика, чем ждать возмещения стоимости жилья по новой схеме»

За поэтапное раскрытие эскроу-счетов выступает и директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Он настаивает на том, что, несмотря на столь значительные изменения для отрасли, введение схемы с эскроу так и осталось второстепенным обстоятельством для покупателя: «По мнению наших клиентов, достройка проблемных объектов даже силами государственных структур занимает годы - поэтому лучше выбрать изначально надежного застройщика, чем ждать возмещения стоимости жилья по новой схеме». Более того, сильная строительная компания способна даже в сегодняшних условиях предлагать такие проекты, которые дадут хорошую динамику продаж при относительно низкой себестоимости.  «Гранель», которая входит в тройку самых продуктивных застройщиков Подмосковья и недавно вышла на столичный рынок, пока очень ограниченно применяет эскроу-счета. Эта схема распространяется только на два из одиннадцати ее проектов – «ЖК Императорские Мытищи» и ЖК «Тринити», на которые приходится лишь десятая доля от общего объема квартир.

«Поэтапное раскрытие эскроу-счетов на порядок понизит рост себестоимости»

Компания «Сити-XXI век», которая реализует по эскроу-счетам два проекта в Подмосковье (миниполисы «Дивное» и «Рафинад») предлагает свой план по оптимизации действующей схемы. Согласно нему, график раскрытия эскроу-счетов должен выглядеть следующим образом:

·  20% - окончание работ ниже отметки «0»;

·  20% - окончание монолитных работ;

·  15% - окончание строительства внеплощадочных инженерных сетей, подключение внеплощадочных инженерных сетей к сетям ресурсоснабжающих организаций;

·  25% - окончание работ по внутридомовым инженерным сетям и закрытие теплового контура здания;

·  10% - окончание строительства (РНВ);

·  10% - регистрация права собственности на первый объект долевого участия.

По расчетам специалистов компании, поэтапное раскрытие эскроу-счетов понизит рост себестоимости с 30% до 3-7%. При таком подходе можно будет избежать критического увеличения финансовой нагрузки на девелопера, и одновременно защитить интересы покупателей.

К тому же многие участники сохраняют опасения, что механизм с использованием эскроу-счетов будет тормозить развитие отрасли. Чтобы избежать этого сценария, в «Сити-XXI век» наряду с поэтапным открытием счетов, предлагают также установить единые правила проектного финансирования для банков, регламентировать требования к проектам и пересмотреть существующие нормативы по обеспечению жилья парковочными местами и коммерческими площадями. Последние зачастую остаются не востребованными у покупателей жилья комфорт- и стандарт-класса. «Практика показывает, что почти 50% коммерческих площадей и парковочных мест пустуют после сдачи жилых комплексов в эксплуатацию. Таким образом, в массовом сегменте нормы обеспечения возможно сократить в два раза», – констатируют специалисты компании. 

Эти меры позволят девелоперам преодолеть непростой переходный период и сбалансировать линейку продуктов. К схожему выводу приходят и в ГК «ФСК»: «Поэтапная схема могла бы существенно сократить издержки застройщиков и дать девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства, позволив направить их на стройку».

Инициатива постепенно разблокировать средства на эскроу-счетах получила активный отклик в регионах. «Часть средств застройщик вполне мог бы получать при завершении своего объекта на 80%, когда уже ясно, что дом точно будет достроен», – предлагает руководитель девелоперских проектов екатеринбургской компании «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин. Эксперт обращает внимание на то, что в законодательстве нет определения, когда наступает то самое «завершение проекта», после которого раскрываются счета: «Это ведь происходит не одномоментно. Строительство заканчивается, но дом еще нужно ввести в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет – данные процедуры могут растянуться на срок до четырех месяцев. Застройщик получает деньги спустя длительное время после окончания строительства, до этого его оборотные средства, фактически, заморожены».

 «Основным фактором для принятия решения о покупке пока остается надежность застройщика»

В Санкт-Петербурге схема с эскроу-счетами не получила столь широкого распространения, как в Москве. Такие крупные застройщики, как «Лидер Групп» или Seven Suns Development вообще не применяют эскроу-счета. Правда, та же «Лидер Групп» практиковала строительство с проектным финансированием еще до того, как это стало требованием закона. В портфеле еще одного топового игрока на городском рынке – ГК «Полис Групп» – представительство проектов, реализуемых по новым правилам, ограничивается всего одним комплексом «Мой мир» (три жилых корпуса общей площадью 83 тыс. кв. м с детским садом и поликлиникой). Само по себе применение эскроу все больше привлекает внимание покупателей, но является далеко не приоритетным фактором при выборе жилья. «Мы отмечаем стабильный спрос на квартиры во всех наших жилых комплексах в независимости от схемы реализации. При бронировании покупатели уточняют, какая схема применяется, но основными факторами для принятия решения о покупке пока остаются надежность застройщика, наличие разрешительной документации, соблюдение сроков сдачи», – подтверждает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

«Крупный застройщик может выстроить ценовую политику таким образом, что стоимость квадратного метра не будет зависеть от схемы реализации».

Первой строительной компанией в городе, запустившей механизм эскроу (май 2019 г.), стала «Главстрой Санкт-Петербург». В ноябре прошлого года она подписала договор о выделение 30 млрд рублей на строительство 38 жилых корпусов и новых дорожных участков. Это стало крупнейшей сделкой на петербургском рынке в системе проектного финансирования. В настоящее время «Главстрой Санкт-Петербург»  реализует через эскроу три четверти жилья в своих проектах (включая все новые очереди в ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово»). Генеральный директор компании Александр Лелин подчеркивает, что ценовая политика выстроена таким образом, что стоимость квадратного метра не зависит от схемы реализации. И это повышает доверие аудитории к нововведению. «На фоне изменений в экономике покупатели все больше будут обращать внимание на то, насколько надежно хранятся их вложения, какими гарантиями обеспечено строительство. Банк тщательно оценивает возможные риски, изучает работу девелопера и сопровождает стройку, которая находится под еще большим контролем», – приводит аргументы Лелин.

«Только 11% новой недвижимости в Санкт-Петербурге и пригородах реализуется по эскроу»

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), только 32 из 285 жилых комплексов (то есть 11% от общего объема предложения), представленных на региональном рынке, реализуются с применением эскроу-счетов. Еще в 21 жилом комплексе есть отдельные очереди или корпуса, на которые распространяется действие новых правил. В структуре предложения крупнейшего поставщика недвижимости в Санкт-Петербурге Setl Group доля проектов с эскроу-счетами вдвое выше, чем в среднем по рынку – 24%. Как сообщила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость», экспертное сообщество северной столицы также активно обсуждает вопрос о более раннем раскрытии эскроу-счетов. Оно могло бы наступить, к примеру, сразу после получения акта ввода в эксплуатацию» По текущим правилам доступ к средствам дольщиков открывается только после регистрации в Росреестре права собственности на первую квартиру, обычно это происходит через три-шесть месяцев после завершения строительства дома. Поправки позволят снизить кредитные издержки застройщиков, что позитивно скажется на дальнейшем ценообразовании жилой недвижимости», – поясняет эксперт. Что касается рядовых покупателей, то для них схема реализации остается второстепенным вопросом. «При выборе квартиры они продолжают руководствоваться личными предпочтениями в расположении, площади и стоимости жилья», – добавляет Трошева.

«Застройщику могут отказать в кредите, если он ранее он не привлекал проектное финансирование»

Идею с поэтапным раскрытием эскроу-счетов поддерживает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, главный риск для застройщика в рамках сложившейся системы связан с невозможностью получить проектное финансирование у банков, если ранее застройщик не имел такого опыта: «Его просто могут не признать достаточно надежным заемщиком». Открытым остается вопрос:  не приведет ли это новшество к уходу с рынка части компаний? По мнению Тиктинского, судить, оправдались эти опасения или нет, пока рано: «Полный переход на эскроу еще не произошел, многие проекты достраиваются по старой схеме». Впрочем, у самой RBI подобные проблемы не возникают. Во-первых, она всегда привлекала проектное финансирование для реализации своих проектов, а во-вторых, как уверяет ее президент, крупнейшие банки сами конкурируют за право кредитовать сильного застройщика. На сегодняшний день в портфеле RBI находятся четыре проекта (Studio Moskovsky, «Болконский», Futurist, «Созидатели»), на которые распространяется эскроу. Для покупателя новая схема носит двоякий характер. «Преимущество схемы с эскроу для дольщика – более высокая защищенность его средств. Если застройщик не сможет закончить строительство, банк вернет деньги. Обратная сторона медали – то, что для застройщиков эта схема дороже, им нужно обслуживать больше кредитов. В итоге приходим к тому, что это увеличение себестоимости застройщик вынужден закладывать в цену квадратного метра», – рассуждает Тиктинский. Но последнее обстоятельство явно не смущает аудиторию высокобюджетного жилья. Так, в клубном доме «Созидатели» на 15% лотов были получены платные брони уже в первые несколько часов продаж.

«Переход на проектное  финансирование и продажи посредством эскроу-счетов делают рынок более цивилизованным»

Glorax Development, которая специализируется на проектах бизнес-класса, также сообщает о высоком интересе клиентов к сделкам с применением эскроу-счетов. Компания реализует по новой схеме только третью очередь ЖК Golden City. Этот объем недвижимости образует 16% в совокупной экспозиции и 18% в совокупном метраже. Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development характеризует переход на проектное финансирование, в первую очередь, как средство повышения цивилизованности рынка: «Девелоперы должны подтвердить свою надежность и соответствовать высоким требованиям банков в части прозрачности бизнес-процессов и финансовой устойчивости».

«По темпам перехода застройщиков на проектное финансирование Урал опережает другие российские регионы»

Свердловская область принадлежит к числу тех субъектов федерации, где  применение эскроу получило наибольшее распространение. 44% жилья, предполагающего тот или иной механизм привлечения средств граждан, реализуется здесь по новой схеме.  «Строительство с применением проектного финансирования в Уральском регионе осуществляется очень динамично – на эту схему перешла уже половина региональных застройщиков. Причем лидер по данному показателю именно Свердловская область, где по новой схеме возводится около 1,3 млн кв. м. нового жилья. По темпам перехода застройщиков на проектное финансирование Урал опережает другие российские регионы», – не без гордости говорит Евгений Мордовин. Правда, он делает поправку, что в небольших городах дела обстоят хуже: «Далеко не все застройщики могут выполнить требования банков». Но пока что массового ухода небольших строительных компаний не наблюдается. «План по вводу нового жилья в 2019 году Свердловская область выполнила (было введено 2,38 миллиона квадратных метров жилья) и нет оснований говорить об изменении этого тренда по итогам 2020 г», – уверены в «УГМК-Застройщик». Компания использует проектное финансирование для второй очереди ЖК бизнес-класса «Нагорный» и второй очереди жилого района «Изумрудный бор». Также планируется привлечь банковские средства для строительства завершающего этапа четвертой очереди ЖК бизнес- и элит-класса «Макаровский».

«Девелоперы имеют возможность влиять на ставку»

Крупный региональный застройщик «Атомстройкомплекс» возводит 80% своих проектов с опорой на проектное финансирование. Остальная часть будет сдана уже в течение этого года. Финансовый директор «Атомстройкомплекса» Андрей Батурин уточняет, что на момент внесения поправок в законодательство у компании уже сложился достаточный опыт строительства жилья с применением проектного финансирования. В целом, по его оценке, реформа не принесла существенных изменений: «Банки предусматривают гибкие условия работы, девелоперы имеют возможность влиять на ставку. Фактически покупатели получили дополнительные гарантии, что их средства будут сохранены, а дом – в любом случае достроен на средства банка, хотя в ситуации с крупными девелоперами таких рисков не было и раньше». Переход на новую схему с проектным финансированием облегчило внедрение в банковскую практику так называемой специальной ставки Минэкономразвития – 8,5 % годовых. «На фоне снижения ключевой ставки в качестве мер дополнительной поддержки строительной отрасли стал бы существенным подспорьем пересмотр данной программы в сторону дополнительного снижения существующей ставки», – выражает надежду Батурин. Региональные компании, обладающих значительными финансовыми ресурсами, достаточно комфортно себя чувствуют во взаимоотношениях с банками. «Большинство банков предлагает пакетное обслуживание – например, если открывать в одном кредитном учреждении и эскроу-счета, и проектное финансирование, можно получить преференции по ипотеке. Мы имеем возможность выбирать себе в партнеры те банки, которые предлагают наиболее удобные для нас условия, и находимся в постоянном диалоге с ними. Ведем переговоры по снижению ставки проектного финансирования, а также о возможности параллельного вложения собственных и банковских средств на старте объекта», – делится финансовый директор «Атомстройкомплекса».

«Отсутствие механизма перевода остатков на эскроу-счетах в другой банк при смене кредитора по проекту злоупотреблениям»

В екатеринбургском проекте ГК «Кортрос» – ЖК «Академический» – 20% всех площадей (четыре блока, 69 тыс. кв. м) реализуется через эскроу-счета. Этот показатель в 3,0-3,5 раза ниже по сравнению с московскими новостройками – ЖК ILove (60%, 72 тыс. кв. м, два корпуса) и ЖК Headliner (69%, 173 тыс. кв. м, вторая и третья очереди). Общая доля объема реализации по счетам эскроу в общей структуре предложения ГК «Кортрос» по метражу составляет 54%. В структуре сделок ЖК «Академический» представительство лотов, проданных через эскроу, вышло на отметку в 23%. Привлечение проектного финансирование для корпорации не является новой задачей – как и некоторые другие опытные застройщики, она практикует данный подход с момента своего создания и успела отладить взаимоотношения с ведущими банками. Преимуществом этой схемы, по словам генерального директора ГК «Кортрос» Станислава Киселева, является не только существенное снижение  риска недофинансирования проекта, но и расширение возможностей привлечения непроектного долга. Но, несмотря на это, реформа явно нуждается в доработке: «На текущий момент в законе не прописан простой механизм перевода остатков на эскроу-счетах в другой банк при смене кредитора по проекту. Отсутствие такого инструмента может привести к злоупотреблениям со стороны банка-кредитора: при существенных накоплениях  на эскроу переход к другому кредитору осложняется, так как может привести к существенному удорожанию заимствований».

«Серьезное снижение ключевой ставки и дешевые кредиты нивелируют негатив от удорожания жилья в связи с введением эскроу»

Еще один екатеринбургский застройщик «Атлас Девелопмент» нарастил долю жилья, реализуемого по эскроу, до 50% от актуального объема предложения (эти квартиры сосредоточены в двух проектах, одним из которых является корпоративный флагман «Парк Столиц»). Как и другие уральские девелоперы, он зафиксировал повышенный спрос местной аудитории к жилью, находящемуся в долевом строительстве. Это во многом объясняется высокой стадией готовности соответствующих проектов. «Людям сейчас весьма сложно строить долгосрочные прогнозы, поэтому, как правило, они выбирают комплексы с ближайшим сроком сдачи. Покупатели пока не видят плюсов в реформе, ведь из-за введения схемы эскроу жилье ощутимо подорожало. Но тут важно понимать, что столь серьезное снижение ключевой ставки и настолько дешевые кредиты нивелируют и этот негатив», – отмечают эксперты «Атлас Девелопмент».

«Проектное финансирование трудно реализуемо в регионах»

Однако подобные случаи в нестоличных городах скорее являются исключением. «Проектное финансирование трудно реализуемо в регионах, где низкая маржинальность проектов. Поэтому должны быть предусмотрены какие-то послабления для региональных жилых комплексов», – считает Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой-Регионы». Компаниям, работающим в условиях низкой маржинальности жилья гораздо труднее получить финансирование от банков, и поэтому им приходится наращивать объемы собственных средств, вкладываемых в проекты. Это ситуация характерна даже для того благополучного региона, как Московская область. Работающая там компания «Главстрой-Регионы» уже перевела на новую схему 40 своих корпусов (55% от общего количества). Но другие строительные компании могут столкнуться с большими трудностями. «Для добросовестных застройщиков это более сложная схема, так как влечет за собой дополнительные расходы, связанные с процентами по финансированию проекта, наймом дополнительного персонала для администрирования заключения кредитных договоров и проведения платежей», – напоминает Артошин.

«Банки выставляют очень жесткие условия, и застройщикам, приходится к этим условиям приспосабливаться».

Александр Лелин согласен с коллегой. Он акцентирует внимание на том, что банк при выделении средств, прежде всего, руководствуется рентабельностью проекта. Если предполагается комплексное освоение территории, то этот параметр должен находиться на уровне 10-15%. 5-процентная рентабельность исключает интерес со стороны любого банка. «В этом может быть проблема для некоторых регионов, в которых небольшие доходы населения и невысокая рентабельность жилищных проектов. Наш опыт показывает, что банкам интересны крупные застройщики, реализующие масштабные проекты КОТ, которые реализуются на протяжении длительного времени», – предупреждает Лелин. Крупные застройщики с такими проблемами не сталкиваются. Так, Группа «Эталон», у которой три проекта реализуются по эскроу в Москве и столько же в Санкт-Петербурге (вместе они образуют 20% от общего объема в 1,6 млн кв. м жилья), прямо заявляет: «Для застройщика же сейчас банки предлагают очень гибкие условия по ставкам на проектное финансирование: при высоком уровне продаж, которые покрывают выборку по проектному кредиту, ставка снижается до 3-4%, а при еще более высоких темпах продаж стоимость кредита снижается практически до 0 (0.01%)».

Евгений Мордовин находит, что сосредоточенность банков на уровне рентабельности проекта оправдана только в случае мегаполисов. «Но помимо мегаполисов есть и небольшие региональные города, где значительно меньше населения, ниже спрос на новое жилье, уровень заработной платы, – продолжает Мордовин. – Там есть вполне добросовестные и надежные застройщики, которые готовы возводить новые объекты, но рыночная ситуация не позволяет им иметь рентабельность выше 10%, а значит они не могут рассчитывать на проектное финансирование. На мой взгляд, для таких участников рынка должны действовать другие правила».

В «Полис Групп» фиксируют, что пока процесс пополнения объема предложения новостроек, реализуемых посредством проектного финансирования, не очень активен: «Банки очень вдумчиво подходят к оценке проектов, закладывают финансовые риски, анализируют вероятность увеличения доходности проекта. Условия выставляются очень жесткие, и застройщикам, приходится к этим условиям приспосабливаться». Ольга Ульянова связывает это с неопытностью большинства банковских структур в строительной сфере.

«В реальности новой ключевой ставки можно спокойно строить, не переживая о продажах»

Впрочем, на этот счет есть и другая точка зрения. Руководство компании «Атлас Девелопмент» против того, чтобы расценивать условия банков как чрезмерно жесткие: «Это нормальные условия, если учесть, что они нужны для получения миллиардных кредитов. Банки готовы финансировать строительство, ибо это очень маржинальный бизнес для них». Как полагают в компании, проблема заключается, по сути, только в дефиците подготовленных кадров – как стороны банков, так и со стороны застройщиков, но это временное явление: «Как только люди наберутся опыта, мы точно увидим даже ускорения этого процесса». В «Атлас Девелопмент» положительно отзываются о сложившейся финансовой конъюнктуре: «В реальности новой ключевой ставки можно спокойно строить, не переживая о продажах. Ведь такие «дешевые деньги» легко перевариваются даже при умеренном темпе продаж».

«Полный переход на сделки по новой схеме ожидается к 2022 г.»

Соседняя со Свердловской областью Республика Башкортостан также входит в топ-10 регионов РФ с самыми высокими объемами реализации жилья по эскроу. В общей структуре предложения, выведенного на рынок ГК «Первый Трест» (один из республиканских лидеров по объему строительства) эти объекты занимают 88% по количеству квартир и 91% по метражу. На сегодняшний день уфимский девелопер возводит два жилых комплекса по программе проектного финансирования – ЖК Grand&Grand и первую очередь ЖК «Новатор». В процессе согласования еще четыре очереди ЖК «Новатор» и три очереди ЖК Urbanika. Полный переход на сделки по новой схеме эксперты ГК «Первый Трест» ожидают к 2022 г. Покупательская аудитория встретила эти изменения абсолютно спокойно. «В первую очередь люди выбирают застройщика, полагаясь на её репутацию, надёжность и качество строительства и на особенности ЖК, а уже только потом обращают внимание на, то по какой схеме будет совершена покупка», – отмечают в компании.

Помимо этого, в ГК «Первый Трест» констатируют положительные сдвиги в решении кадровой проблемы, упомянутой их коллегами из Екатеринбурга: «За год действия программы компетенция банков в строительной отрасли выросла, теперь у них есть штат специалистов, которые говорят с застройщиками на одном языке, что облегчает коммуникацию. Запустив уже два жилых комплекса с использованием программы проектного финансирования, мы видим высокую готовность банков к диалогу и рассмотрению индивидуальных условий по проектам». Более эффективному проведению реформы могло бы помочь снижение ипотечной ставки для клиентов, покупающих квартиру с использованием счетов-эскроу.

«Многие застройщики, работающие в эконом-классе, переориентируются на сегменты с более высокой маржинальностью»

Эксперты Группы «Аквилон», проекты которой представлены в четырех городах (Санкт-Петербург, Москва, Архангельск и Северодвинск), что делает ее опыт особенно интересным, настроены пессимистично: «В условиях проектного финансирования застройщики вынуждены повышать цены на квартиры, чтобы выйти на нужную рентабельность. В то же время минимальный уровень рентабельности диктует сам  банк, который может просто отказать в кредите проекту с низкой маржинальностью . Поэтому наиболее ощутимым переход на эскроу будет для сегмента «эконом», который сильно зависит от динамики цен». Следствием этого может стать вынужденная переориентация многих застройщиков, работающих в эконом-классе, на сегменты с более высокой маржинальностью.  «Аквилон» присоединяет свой голос к сторонникам поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Вместе с тем, компания находится только в начале трансформации своего портфеля в соответствии с требования нового законодательства. «Три проекта мы реализуем через эскроу-счета – это жилой комплекс «WeKing» в Северодвинске, «ART LINE-2» в Архангельске, а также жилой комплекс «Аквилон Митино» на северо-западе Москвы. Остальные проекты подходят под требования Минстроя, позволяющие строить по старым правилам. Продажи во всех трех проектах стартовали в мае и июне. Мы уже заключили первые договоры, однако говорить о серьезной доле в общей структуре продаж пока рано – на эти сделки приходится около 5%», – дают справку представители застройщика. Однако в «Аквилон» убеждены, что использование эскроу-счетов – нормальный формат отношений между дольщиками и застройщиками: «Весь цивилизованный мир работает так». Поэтому все квартиры в корпоративных проектах, стартующих в 2020-м году, будут продаваться по новой схеме.

Читайте также:
НАВЕРХ