Жилье в Санкт-Петербурге может подорожать на 10% до конца года

Жилье в Санкт-Петербурге может подорожать на 10% до конца года

29 июля 2020 г.


Пандемия и карантин стали настоящим шоком для российской экономики. Строительная отрасль пострадала меньше остальных, но и ей пришлось пережить серьезный стресс. Подобные ситуации всегда сказываются на спросе и ценовой политике. Оргкомитет премии Urban Awards опросил ведущих экспертов, чтобы узнать, насколько изменились цены на жилье в Санкт-Петербурге и Ленинградской области под влиянием кризиса, и какова будет их динамика во втором полугодии.

Реальное воздействие пандемии на петербургский рынок недвижимости не было столь драматичным. Более того, отдельные компании уже весной смогли восстановить показатели по сделкам. «Положительную динамику мы наблюдаем с мая. Снижение продаж у нас даже по апрелю было незначительным – в пределах 10%, и на сегодня мы его уже отыграли. Итоги мая-июня по сделкам превосходят даже показатели 2019 года», приводит данные корпоративной статистики Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС». Решающую роль в восстановлении покупательской активности сыграла программа субсидирования ипотеки. По словам Ярошенко, «снижение ставок стало хорошей поддержкой и граждан, которые нуждались в улучшении жилищных условий, и для застройщиков (через повышение спроса)». Покупатели спешат воспользоваться льготным ипотечным режимом. Это создает несвойственный для летнего сезона ажиотаж. И это дает застройщикам повод увеличить стоимость продукта.

Согласно подсчетам специалистов компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в первом квартале текущего года цена квадратного метра прибавила 13% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. «И эта тенденция продолжится», – уверен генеральный директор застройщика Юрий Константинов.

Однако ценовые показатели находятся под давлением и внутрирыночных факторов. Важнейший из них – дефицит нового (и соответственно более дешевого) предложения, который наметился со второй половины 2019-го года. Проекты, вышедшие на рынок несколькими кварталами ранее, постепенно приближаются к завершающей стадии. Это естественным образом приводит к повышению стоимости жилья в них. На данную закономерность указывает генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. Эксперт напоминает, что городское правительство неоднократно заявляло об отсутствии планов по дальнейшему редевелопменту территорий «серого пояса». Иными словами, рынку не стоит рассчитывать на дополнительные поступления качественного предложения комфорт- и бизнес-класса. Это значит, что цены продолжат расти вне зависимости от характера пандемии и спровоцированного ею кризиса.

В высокобюджетном сегменте закономерности ценообразования имеют ряд специфических особенностей. «Элит-класс, в отличие от более массовых категорий жилья, является наиболее кризисоустойчивым, и планомерный рост цен здесь не всегда напрямую зависит от стадии готовности объекта и темпов покупательской активности. Некоторые лоты могут находиться в экспозиции весьма длительное время в поисках покупателя, который зачастую вкладывается в такую недвижимость с целью сохранения и преумножения капитала», – объясняет генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. Но, тем не менее, сокращение экспозиции наряду с отсутствием подходящих участков для нового строительства дает о себе знать и здесь. По данным ГК «Еврострой», с января по март стоимость дорогих квартир увеличилась в среднем на 4% и, по всей видимости, увеличится примерно на 10% до конца года.  

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», полагает, что в элит- и премиум-классе рост цен будет выражен слабее, чем в остальных сегментах. Причина заключается в том, что льготная ипотека стимулирует спрос на жилье с бюджетом до 10 млн рублей, а повышенный спрос, в свою очередь, неизменно приводит к подорожанию. Конкретные показатели будут зависеть от сроков действия специальной программы кредитного финансирования жилья. Если она будет остановлена 1 ноября (как и было заявлено изначально), то по оценке Пальянова, в бизнес-классе цены вырастут на 6-8%. В противном случае средний чек станет больше на 10%. В комфорте-классе недвижимость подорожает в аналогичных масштабах. Сергей Ярошенко также связывает будущее увеличение стоимости жилья с тем, насколько долго продлится субсидирование ипотеки. Впрочем, вторая волна карантинных ограничений может вновь подорвать все прогнозы.

Отдельно следует остановиться на категории апартаментов. Константин Сторожев, генеральный директор управляющей компании Valo Service, сомневается в появлении на рынке новых комплексов. «Предложение перераспределяется в сторону проектов с высокой степенью готовности», – констатирует Сторожев. И спрос под впечатлением от кризиса следует в том же направлении. Это обстоятельство во многом задает тренд на повышение стоимости апартаментов. Также, по замечанию Сторожева, на конечном бюджете продукта сказываются инфляция, которая с течением времени удорожает себестоимость проектов, и финансовая ситуация конкретного застройщика. В самом затруднительном положении оказались те компании, которые перегружены кредитным бременем, – они не имеют никаких возможностей для маневра. Руководитель Valo Service допускает, что в среднем апартаменты могут подорожать на 6-7%, а элитные объекты – до 10%. Собственная статистика Valo показывает, что, несмотря на пандемию, в апреле прайс квадратного метра увеличился на 2,0-3,0 тыс. рублей, в мае – на 0,5 тыс. рублей, в июне – на 1,0-1,5 тыс. рублей.

Кризис показал, что апарт-комплексы при наличии должного менеджмента способны гибко адаптироваться к неблагоприятным обстоятельствам. «Мы, как и многие коллеги, оперативно переориентировали свой номерной фонд с краткосрочной на долгосрочную аренду (а также внутренний туризм и деловую миграцию), чтобы обеспечить доходность инвесторам-собственникам. И этот сценарий сработал. Только в июне у нас заключено 145 договоров на долгосрочное пребывание гостей, всего же – порядка 300. Мы надеемся на восстановление спроса с приходом делового сезона в сентябре, и тогда вновь сможем перейти на краткосрочную аренду», – сообщил Константин Сторожев. В то же время управляющие компании рассматривают разные варианты развития событий – как оптимистичные, предполагающий рост спроса вследствие доступной ипотеки, так и поистине катастрофические (снижение количества сделок на 30% во втором полугодии 2020-го и первом полугодии 2021-го).

Одним из главных рисков для участников рынка остается снижение покупательской способности их потенциальной аудитории. Никита Пальянов обращает внимание, что сейчас это во многом компенсируется доступной ипотекой, и предупреждает, что в будущем подобная политика может обернуться ростом закредитованности населения и количества просроченных задолженностей. Мария Черная признает, что в распоряжении застройщиков есть только один способ предложить более доступное жилье своим обедневшим покупателям – сократить площадь жилья. Но сделать это необходимо грамотно, чтобы не допустить резкого снижения качества продукта. «Девелоперам предстоит оптимизировать площадь квартир, сохранив их функциональность и количество комнат. В частности, это возможно за счет развития направления свободных планировок с объединенными кухнями-гостиными и небольшими спальнями», – рассказывает Черная. Таким образом, не стоит ожидать ренессанса студий  в Санкт-Петербурге. Константин Сторожев считает, что дефицит средств научит покупателей быть рациональнее в своем выборе. Это приведет к тому, что с рынка уйдут проекты, не способные отвечать запросам современного потребителя.

В ЛСР убеждены, что даже в ситуации экономической неопределенности спрос удержится на прежнем уровне еще в течение многих лет, поскольку обеспеченность жильем и состояние жилого фонда не могут удовлетворить насущные потребности большинства россиян. «В России показатель обеспеченности квадратными метрами на душу населения почти в два раза ниже, чем на Западе. 67% жилого фонда было построено 25-75 лет назад. «Хрущевки», «Брежневки» и представители других серий, считавшиеся в свое время комфортными, сегодня морально устарели», – напоминает Юрий Константинов.

С учетом перечисленных доводов покупателям новой петербургской недвижимости не стоит надеяться на снижение цен. Скорее, напротив, им придется увеличить затраты, по крайней мере, на 8-10%.

 

НАВЕРХ