Зеленые вместо серых: фактор экологии в реорганизации московских промзон

Зеленые вместо серых: фактор экологии в реорганизации московских промзон

30 июля 2020 г.


Редакция Urban Awards пригласила ряд авторитетных экспертов в области городской среды, чтобы выяснить, способен ли эко-тренд в деиндустриализации изменить экологическую обстановку в столице и ее градостроительный ландшафт.

Несмотря на масштабную и длительную реорганизацию промышленных зон, они продолжают определять облик значительной части московских районов. По данным Московского центра урбанистики в границах «старой» Москвы насчитывается более 200 подобных объектов общей площадью 15 тыс. га. Девелоперы рассматривают эти территории в качестве основного резерва для будущих стройплощадок. При этом они готовы переформатировать крупные фрагменты «серого пояса» в «зеленый». Редакция Urban Awards пригласила ряд авторитетных экспертов в области городской среды, чтобы выяснить, способен ли эко-тренд в деиндустриализации изменить экологическую обстановку в столице и ее градостроительный ландшафт.

«Активный старт программы редевелопмента промзон состоялся в 2013 г., когда были определены 11 приоритетных локаций для реновации. А летом 2016 г. был принят федеральный закон о комплексном развитии промзон, который вступил в силу в начале 2017 г. и упростил взаимодействие с текущими собственниками участков», – делает экскурс Кирилл Голышев, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Еще одним знаковым событием Голышев называет начало программы по благоустройству береговой зоны Москвы-реки: «Девелоперы обратили свое внимание на формирование новых прибрежных зон в рамках жилых проектов, где раньше располагались промышленные территории. Облагораживая набережные, они создают замкнутую инфраструктуру и комфортную среду обитания для будущих жильцов». За последние несколько лет активно застроилась Филевская береговая линия, где на месте территорий бывших промышленных предприятий теперь расположены современные жилые комплексы – «Береговой», «Фили Град», «Западный Порт», Only, «Сердце Столицы». В Colliers полагают, что отказ от промышленных предприятий и комплексная застройка территории позволяет не только качественно преобразить локацию, но и повысить уровень благополучия экологической обстановки.

В Knight Frank признают, что «вывод промышленных производств за пределы города положительно влияет на экологическую обстановку и качество городской среды в локации». Того же мнения в целом придерживается инженер-эколог, директор компании «Экоспейс» Антон Ястребцев. По его информации, выбросы тяжелых металлов и различных оксидов серьезно сократились в результате редевелопмента промзона. Но эксперт делает важное замечание: вместе с промышленными объектами порой ликвидируются и зеленые насаждения, которые в свое время должны были минимизировать загрязнение атмосферы. Поэтому для появления благоприятной экологической среды необходим комплексный подход. В чем же заключаются его основные положения? «Сохранение крупных озелененных и природных территорий, применение «зеленых» технологий, как в строительстве, так и в других отраслях хозяйственной деятельности, разработка новых подходов к организации городской среды – не только в планировке, но и в архитектуре и средовом дизайне», – делает акцент Ольга Грицан, руководитель Аналитического отдела Агентства стратегического развития «Центр». Ястребцев убежден: «Наличие даже небольшого парка со взрослыми деревьями существенно снижает загрязненность воздуха во всем микрорайоне».

Здесь необходимо сделать важную оговорку. Обычная замена индустриальных зон сплошными жилыми массивами противоречит интересам города. «Приоритет нужно отдавать именно сбалансированному развитию территории, которое обеспечивало бы жителей и рабочими местами, и местами для развлечений, парками, магазинами и так далее. Зачастую город настаивает на застройке 50 на 50 жильем и общественной функцией, хотя это не всегда получается. В результате оптимально размещаются и рабочие места, и жилые площади», – объясняет главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Бывший руководитель столичного департамента культуры Сергей Капков, ныне возглавляющий Московский центр урбанистики, поддерживает данный подход. По его словам, бывшие индустриальные зоны могут получить куда более интересную концепцию переформатирования, чем банальное заполнение образовавшегося участка новыми жилыми корпусами. «Для нас будущая перезагрузка московских промзон – это история создания новых эффективных форматов недвижимости и точек экономического роста города. История, где сохраняется производственное ядро площадки, и формируются новые проницаемые городские пространства, отвечающие запросам бизнес-сообщества и жителей, а также новым урбанистическим трендам, экологической повестке и безопасности», – настаивает эксперт.

Такой сценарий выгоден не только городу и девелопменту, но и рядовым горожанам, которые поселятся на месте реорганизованных промзон. Как заметила Ольга Грицан, «привлекательны для проживания именно те бывшие промзоны, где редевелопмент предполагает комплексное развитие территорий, с созданием рекреационных объектов, обеспечением социальной инфраструктурой, созданием мест приложения труда, хорошим транспортным обслуживанием». Классический сценарий с этими вводными – проект «Символ», который представляет собой группу из нескольких кварталов, интегрированных в единое целое при помощи «Зеленой реки». Это одновременно парковое и общественное пространство, под которое девелопер отдал около 40% реконструируемой территории упраздненного завода «Серп и молот». «Это пространство, в котором действительно приятно проводить время. Благодаря его нестандартной конфигурации появляется масса сценариев для движения и времяпрепровождения. Когда там находишься, отчетливо понимаешь, что идеи, заложенные в ландшафт парка, это развитие архитектурной идеи окружающего жилого массива, задуманного как произведение бионической архитектуры. Это новая для Москвы эстетика», – говорит в своей рецензии Анна Мартовицкая, главный редактор журнала Speech. Вместе с жилыми корпусами на этой площадке строятся восемь детских садов, две школы, четыре медцентра и еще несколько инфраструктурных линеек с разным функционалом – развлекательных, развивающих, торговых, спортивных и культурных. То есть на месте индустриальной площадки появилось не просто скопление новостроек, а полноценная сложная среда, начиненная многочисленными креативными опциями.

Однако большие объемы средств, вкладываемых в озеленение реорганизуемых индустриальных площадок, – не только проявление доброй воли со стороны застройщиков. Сергей Капков приводит несколько базовых нормативов, которые вынуждают строительные компании активнее заниматься экологическим развитием предоставленных участков: «Минимальная удельная обеспеченность озелененными территориями района с учетом участков озеленения территорий общего пользования составляет 14,5 кв. м общей площади озеленения в расчете на одного человека. Пешеходная доступность озелененных территорий – сквера, бульвара, сада – должна не превышать 400 м. 1 июня вступил в силу долгожданный государственный стандарт «Озеленяемые и эксплуатируемые крыши зданий и сооружений», который определил четкие понятия и требования к проектированию. Для городов-миллиоников, а особенно для Москвы это возможность сделать город экологичнее, а городскую среду комфортнее. Наконец-то закреплена стандартная практика многих европейских крупных городов – озеленение крыш городского пространства. В одном только ЦАО общая площадь кровель составляет более 1,5 тыс. га». Капков признает, что эти нормативы зачастую носят формальный характер и нуждаются в усовершенствовании: «Не учитывается, к примеру, тот факт, что несколько взрослых деревьев делают для экологии и комфорта жителей больше, чем большая площадь газона. Дворовая территория, на наш взгляд, нового строительства должна формироваться из расчета от 100 до 200 кв. м придомовой территории на одного жителя. И это абсолютно реальный показатель».

Одним из первых опытов редевелопмента в новейшей истории Москвы является строительство ЖК «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» в Хамовниках. Эксперты Knight Frank дают району исключительно высокую характеристику: «Несмотря на близкое расположение к основным деловым локациям мегаполиса, Хамовники остаются «тихим» центром. Они с трех сторон окружены рекой, то есть это район с самой протяженной линией набережных. Там сохранилось множество парковых зон». На каждого жителя Хамовников приходится 350 кв. м дворовой территории в радиусе 150 м от дома.

Согласно заключению Московского центра урбанистики, перечисленные преимущества района позволили его населению наиболее комфортно пережить период самоизоляции. В целом карантин стал настоящим тестом для городской среды. Он дал возможность выявить, насколько она в действительности отвечает потребностям москвичей. «Наши исследования районов Москвы в период пандемии коронавируса также подтвердили, что чем комфортнее район (степень освещенности жилья, размер придомовой территории, наличие балкона, отсутствие загрязняющих промышленных производств), тем легче жители переносили режим самоизоляции в квартирах», – добавил Сергей Капков.

Что касается центра Москвы, то в этой локации наиболее благополучными районами с точки зрения экологии наряду с Хамовниками остаются Якиманка и Замоскворечье. «На территории каждого района представлено достаточное количество озелененных территорией, в непосредственной близости находятся городские парки и скверы, имеются выходы к городским водоемам, отсутствуют действующие промзоны или другие производственные источники негативного воздействия на окружающую среду», – объясняет Анна Данченок, директор, руководитель практики стратегического консультирования в сфере недвижимости PwC в России. За пределами центра расположен еще ряд локаций, которые демонстрируют успешность проектов по реорганизации промзон и прогресс в плане экологической ситуации. В их числе Сергей Капков отмечает территорию ЗИЛа, Тушинского аэродрома, завода «Серп и молот», Хлебозавода №17 и электромашиностроительного завода «Динамо». В ряду новых промышленных предприятий, появившихся в результате редевелопмента, особое место занимает «Технополис Москва» – особая экономическая зона, располагающаяся на пяти промышленных площадках, одна из которых сформирована в районе Печатников. «Технополис» занимается развитием высокотехнологичных предприятий и инновационной экосистемы города.

Руководитель премии Urban Awards и портала Urbanus.ru Ольга Хасанова дополняет эти выводы статистикой спроса. Так, например, в первой половине этого года на первое место вышел другой проект, который предусматривает обустройство общественного пространства и создание зеленой зоны на месте промышленной застройки – «Сердце Столицы». На его счету уже более 705 сделок. Стабильным спросом пользуются и другие новостройки, пришедшие на смену индустриальным массивам, – «Серебряный парк», Headliner, Ilove, «Символ». Последний, согласно подсчетам экспертов Urbanus.ru, за 2019-й год собрал внушительную кассу – порядка 7 млрд рублей. В 2020-м выручка приближается к отметке 3 млрд рублей. «Пример «Символа» показывает, что даже в кризисный период на московском рынке есть сотни людей, готовых вкладывать в жилье на месте бывших промзон по 12-18 млн рублей, но при условии, что оно обеспечено благоустроенной и озелененной территорией с общественными функциями», – такое наблюдение делает Ольха Хасанова.

Открытым остается вопрос, насколько важен этот экологический апгрейд для рядового потребителя. В PwC уверены, что наибольшая значимость эко-фактора характерна для элит- и премиум-класса. «Наибольшая заинтересованность в благоприятной экологии, как и прежде, отмечается со стороны молодых семей с детьми», – сообщает Анна Данченок. По данным опроса клиентов Knight Frank, для 29% аудитории высокобюджетной недвижимости экологические параметры, в частности, близость к парковым зонам, является одной из ключевых ценностей. Также покупатели обращают особое внимание на экологичность используемых материалов и наличие современных инженерных систем, очищающих воздух и воду. «Со временем появляется спрос не только на качество среды внутри помещений, но и на рациональное использование ресурсов. В ответ на эти пожелания некоторые девелоперы подтверждают эффективность и экологичность своих объектов соответствующими сертификатами – несколько элитных проектов в столице получили высокую оценку по системам BREEAM и LEED», – рассказывает Ольга Широкова.

Антон Ястребцев так определяет набор характеристик экологически благополучного жилого комплекса: чистота воздуха, наличие зеленых насаждений, защита от шума, водоем, благоприятная видеоэкология (вид перед глазами). Плюс доступ к развитому общественному транспорту. «Меньше потребность в покупке автомашины – меньше парковок – больше площадь, которую можно выделить под зеленые насаждения», – выстраивает логическую цепочку Ястребцев. Не последнее место в экологическом балансе жилого комплекса и спросе на недвижимость в нем занимает вело-инфраструктура.

Очевидно, что экологический фактор постепенно выходит в число первоочередных для строительной индустрии. Это убедительно подтверждается и градостроительной практикой, давшей уже два десятка примеров качественного редевелопмента промзон, и результатами профессиональных премий. «В рамках Urban Awards экологическая составляющая неизменно является приоритетом для жюри при оценке проектов-конкурсантов. Более того, в пуле номинаций выделена отдельная позиция, которая предназначена для жилого комплекса с наиболее выдающейся эко-концепцией, потому что мы видим насколько это важно для всех участников рынка», – подчеркивает Ольга Хасанова. Она прогнозирует рост спроса на те новостройки, которые либо расположены рядом с парками, либо содержат собственные зеленые зоны. Длительная самоизоляция только стимулировала соответствующие настроения среди покупательской аудитории. «Если вам пришлось оказаться в карантине, то куда приятнее, интереснее и безопаснее пережидать его в окружении такого парка, как «Зеленая река» или других подобных массивов», – напоминает руководитель Urban Awards. Но тем, кто раздумывает над приобретением жилья в таких проектах, явно стоит поторопиться – оно быстро раскупается и дорожает. Устойчивый спрос – лучшее доказательство того, что идея с выносом промзон из Москвы и замещением их жилой, общественной и ландшафтной инфраструктурой, во-первых, благотворна, а во-вторых, реально работает.

Топ-10 самых востребованных проектов с развитой зеленой инфраструктурой, появившихся в результате реновации промзон:

Жилой комплекс

Застройщик

Административный округ

Район

Количество сделок в первом полугодии 2020 г.

Площадь зеленых зон, га

Сердце Столицы

Донстрой

СЗАО

Хорошево-Мневники

705

11,3

Зиларт

Группа ЛСР

ЮАО

Даниловский

298

20

Символ

Донстрой

ЮВАО

Лефортово

250

29,1

Баланс

Главстрой

ЮВАО

Рязанский

230

5,7

Ривер Парк

AEON Corporation

ЮАО

Нагатинский Затон

222

5,8

Now

Tekta Group

ЮАО

Даниловский

214

1,0

LIFE-Варшавская

ГК Пионер

ЮАО

Москворечье-Сабурово

182

8

Город на реке Тушино-2018

Стадион Спартак

СЗАО

Покровское-Стрешнево

171

15

Alia

Asterus

СЗАО

Покровское-Стрешнево

153

19,5

Nagatino i-Land

Группа Эталон

ЮАО

Даниловский

150

5,9

НАВЕРХ