Urban Space 2020: нуждается ли рынок недвижимости в дополнительной терапии

Urban Space 2020: нуждается ли рынок недвижимости в дополнительной терапии

27 ноября 2020 г.


Почти весь год над рынком недвижимости довлеет фактор пандемии. Сказался он и на форуме Urban Space (организатор – оргкомитет Urban Awards), который впервые прошел в мультиформате. Тем не менее, программа мероприятия осталась неизменной. По традиции она объединила ведущих отраслевых экспертов, которые рассказали о том, как справляются с вызовами 2020-го отдельные корпорации и рынок в целом.

«Продукт 2020: с чего начали и к чему пришли?» – так была сформулирована тематика первой сессии форума Urban Space. Ее модерировал Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK.

В качестве главного драйвера всех событий на рынке недвижимости эксперты единодушно указали льготную ипотеку. Дмитрий Железнов, коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе, сообщил, что данная мера стимулировала, прежде всего, продажи небольших лотов (студий, малогабаритных однокомнатных и двухкомнатных квартир). В июле-сентябре корпоративная статистика зарегистрировала 30-процентный прирост ипотечных сделок. В некоторых проектах этот показатель доходил до 70%. «Это безусловное благо для отрасли. Именно программе по субсидированию большинство застройщиков обязаны тем, что они заканчивают год в плюсовой зоне», – отметил представитель ГК «Кортрос». По его словам, еще пик ипотечного спроса ожидается в мае-июне 2021 г. накануне завершения льготного режима. Кирилл Храпов, директор по продажам Группы «Самолет» также подтвердил увеличение доли ипотечных сделок. В сегменте масс-маркет 75% сделок совершаются сейчас с привлечением ипотечного кредита, и в 80% случаев используется именно программа субсидированной ипотеки.

Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум», выделила несколько актуальных трендов. Во-первых, наблюдается снижение габаритов покупаемого жилья во всех сегментах, кроме элитного. Во-вторых, повышается удельный вес студий в структуре предложения. В-третьих, на фоне уменьшения площади неуклонно дорожает квадратный метр. По мнению Сазоновой возможны два сценария развития рынка: качественный скачок в эволюции общественных пространств или перераспределение спроса в пользу пригородов.  «В загородных локациях площадь жилья будет расти, в городских – сокращаться», – полагает эксперт. В среднем габариты стандартной городской квартиры станут меньше на 5 кв. м. Особого внимания заслуживают возможные последствия пандемии. Среди них Сазонова упомянула использование антимикробных материалов при строительстве и отделке, повышенное внимание к подъездам и прихожим, расширение мастер-спален, объединенных с рабочими зонами, более широкое применение бесконтактных технологий.

Вадим Иванов, директор по продукту MR Group, поделился информацией, что компанией принято решение перейти на продажу квартир с отделкой (чистовой или предчистовой). Кроме того, повышенное внимание уделяется расширению линейки общественных помещений, включая коворкинги.

Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК «ФСК», дал обзор основным трендам на рынке недвижимости. При этом он выразил уверенность, что строительная отрасль России будет двигаться по западному пути. Это означает, что вопреки прогнозу компании «Метриум», площадь жилья будет увеличиваться и превысит отметку в 50 кв. м для среднестатистической семьи. Еще одна ключевая тенденция – унификация рынка и дрейф из комфорт-класса в бизнес-класс. Кирилловский допускает, что в перспективе десяти лет произойдет слияние этих сегментов. Поскольку эскроу-счета мотивируют застройщиков продавать больше квартир после ввода в эксплуатацию, вырастет значение управляющих функций и качественного обслуживания. Эксперт также указал, что активнее будут внедряться цифровые технологии. В частности, к 2022 г. каждая десятая столичная новостройка получит доступ к инфраструктуре «умного дома».

Региональных застройщиков на форуме представляла Эльвира Галяутдинова, коммерческий директор «#Суварстроит». Она со своей стороны подтвердила тенденцию на снижение площади продаваемого жилья в комфорт-классе. За этим стоит стремление девелоперов сохранить аудиторию, покупательская способность которой оставляет желать лучшего. «Увеличение площади приведет к тому, что квартиры станут недоступны для многих покупателей», – сетует Галяутдинова. Среди особенностей массового спроса в Татарстане она назвала интерес к проектам с озеленением и благоустройством и широкую востребованность пригородных локаций.

Также на сессии выступила Кристина Бутыркина, представитель ресурса «Медиалогия» – партнера форума Urban Space.  В центре ее доклада был рейтинг медийной активности жилых проектов. Из столичных новостроек чаще всего в СМИ в 2020 году упоминались «Саларьево Парк», «Скандинавия» и «Зиларт», из подмосковных – «Изумрудные холмы», микрорайон «Путилково» и «Микрогород в лесу».

Слова заместителя генерального директора Фонда Дом.РФ Антона Финогенова о разработанном Дом.РФ совместно с Минстроем Стандарте комплексного развития территорий вызвали дискуссию среди собравшихся экспертов. Эльвира Галяутдинова отметила, что не всегда предписанные в Стандарте нормы коммерческих помещений могут быть реализованы на региональных рынках, но поддержала идею о принятии такого документа. «Я за стандартизацию в отрасли и очень рада, что мы застали этот период в развитии индустрии», – обозначила свою позицию коммерческий директор «#Суварстроит». Дмитрий Железнов заметил, что и московские условия далеко не всегда позволяют реализовать требования Стандарта, поэтому к ним нужны поправочные коэффициенты. В то же время отрасли необходим пересмотр регулирующей документации, доставшейся с советских времен. «Существующая нормативная база не соответствует потребительским ожиданиям покупателей жилья. Она касается многих вопросов, в том числе безопасности. Сейчас стоит задача повышения качества среды», – заявил Петр Кирилловский. Антон Финогенов в свою очередь заверил, что Стандарт является гибким документом, учитывающим конкретные особенности каждого региона. 

Вторая сессия («За кулисами: финансовое регулирование создания успешного продукта»), модерацией которой занималась главный редактор порталов Urbanus.ru, Cottage.ru и Arendator.ru Анастасия Кременчук, началась с выступления Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК «ФСК». Она описала, как пандемия повлияла на бизнес-процессы в компании, и каким образом удалось наладить алгоритм дистанционного оформления сделок. Большую роль в этом сыграла цифровая инфраструктура.

Подробный анализ ситуации на рынке представил директор системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. «Мы видим поступательное увеличение продаж во всех локациях Московского региона с мая 2020 г. Сыграли свою роль отложенный спрос за время карантинных мер и программа льготной ипотеки», – констатирует эксперт. Согласно подсчетам bnMAP.pro, стоимость жилья в Москве выросла на 15%, в Подмосковье – на 11%. Лобжанидзе акцентирует внимание на том, что жилье в новостройках осталось единственным активом для вложения средств, понятным для массового покупателя. Многие квартиры, купленные в 2020 г. на ажиотаже, будут перепроданы на вторичном рынке в 2022-2023 гг. В связи с реновацией состав предложения от частных продавцов серьезно изменится. «У нас появился новый объект в ценовом сегменте «ниже среднего» на вторичном рынке. Если раньше это были «хрущевки», то теперь их место заняли дома первых панельных серий», – комментирует руководитель bnMAP.pro. Наибольшим инвестиционным потенциалом, по оценке Лобжанидзе, будут обладать новые проекты в Новой Москве. Эта локация продолжит осваиваться застройщиками, которые, скорее всего, будут продвигаться в направлении Троицка. Он убежден, тенденции на укрупнение рынка продолжат усиливаться. Но, вместе с тем, на рынок могут выйти новые крупные игроки, которые сейчас находятся на этапах стратегического планирования.

Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград», зафиксировал еще один тренд – увеличение доли квартир с отделкой и меблировкой. Они занимают уже 15-17% в структуре спроса. Как и другие ведущие застройщики, «Инград» демонстрирует высокие темпы продаж. Они поддерживаются не только за счет доступности ипотеки, но и благодаря упрощению процедур. «Рекорд в нашей практике – оформление ипотеки за семь минут», – утверждает Тюленев. Однако, несмотря на это, он далек от излишнего оптимизма. «2021-й год будет сложнее, чем 2020-й», – считает эксперт.

После Константина Тюленева слово взяла Виктория Гончарова, руководитель направления первичной недвижимости ЦИАН. Она разделяет мнение предыдущего спикера о маловероятности оптимистичного сценария. С ее точки зрения наиболее вероятно развитие событий, при котором в первом полугодии 2021 г. темпы прироста замедлятся, а во втором и вовсе наступит «охлаждение» рынка. «Потенциал спроса не бесконечен, в 2021 г. он явно будет ниже», – не скрывает своего скепсиса Гончарова. Для многих из тех, кто хотел бы приобрести новую недвижимость, ее стоимость по-прежнему чересчур велика. 12% респондентов, опрошенных порталом Циан, отмечают непрозрачные условия и механизмы оформления льготной ипотеки у застройщиков.

Ольга Проскурина, директор департамента рекламы ГК «Инград», признает, что цена продукта перегрета у всех застройщиков – квартиры продаются дороже, спрос рождает предложение. И это вынуждает строительные компании активировать весь комплекс мер по продвижению.

Алексей Помогаев, главный специалист по работе с клиентами компании Virtualland, и Алексей Ладьин, отвечающий в ней за топ-продажи, познакомили участников форума и зрителей с наиболее эффективными инновационными инструментами и методиками, позволяющими оптимизировать бюджетные затраты. Они подчеркнули важность системного подхода в этом деле, когда специалист по продажам может показать все преимущества проекта на одном экране. Тогда покупатель получит наглядное представление о том, каким будет образ в рассматриваемой квартире.

Третья сессия имела подзаголовок «Гид по продукту: как победить в премии Urban Awards?» Ее открыл Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill лекцией «Современный, актуальный и востребованный продукт - какой он?» Эксперт поделился своими наблюдениями относительно того, что должен собой представлять собой современный девелоперский продукт со 100-процентными шансами на реализацию. Торбосов привел ряд примеров из различных категорий городской недвижимости от городских вилл до многофункциональных небоскребов. В качестве одной из определяющих тенденций в премиум-классе Торбосов видит приток молодых клиентов: «Каждый месяц мы закрываем сделки с покупателями, большинству из которых от 21 до 25 лет. В «Москва-Сити» молодежь потратила 1,5 млрд рублей на покупку недвижимости». Возрастной минимум в истории Whitewill – 18 лет. Именно столько исполнилось на момент заключения сделки блогеру, который купил квартиру за 25 млн рублей.

Бизнес-тренер и предприниматель Андрей Останин (EdTech) подробно изложил, как его онлайн-школа может помочь застройщикам увеличить объемы продаж. В основе его метода лежит индивидуальный курс обучения для мотивированных сотрудников компании, который направлен на максимально полное и выгодное раскрытие клиенту информации о продвигаемом продукте. Останин сделал акцент на том, что специалисты отделов продаж зачастую не владеют всем необходимым объемом данных. Поэтому им нужен единый источник, из которого они могут получить все сведения о продукте, интересующие покупателя.

Финал форума был посвящен роли управляющих компаний в современном девелопменте. Об этом рассуждал Александр Цветков, директор дивизиона управления Москвы УК «ПИК-Комфорт». Наиболее эффективно взаимодействуют с жильцами те организации, которые в рамках одного проекта совмещают функционал девелопера и управляющей компании. Залог успешного обслуживания сегодня – наличие онлайн-сервисов с удобным интерфейсом и большим количеством заложенных опций. «Управляющая компания должна быть многопрофильной, чтобы обслуживать все элементы коммунального хозяйства», – заключил Цветков.

СМОТРЕТЬ ЗАПИСЬ ТРАНСЛЯЦИИ С ПЕРВОЙ СЕССИИ

В пул информационных партнеров форума Urban Space в этом году вошли форум ProNovostroy, «Российская гильдия управляющих и девелоперов», «Ассоциация инвесторов Москвы», Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA, издания «Недвижимость РИА Новости», «Строительная газета», «Индикаторы рынка недвижимости», «Интерфакс-Недвижимость».

НАВЕРХ