Что и где строить, чтобы стать лидером рынка недвижимости

Что и где строить, чтобы стать лидером рынка недвижимости

12 марта 2021 г.


11 марта в историческом центре Санкт-Петербурга прошел бизнес-завтрак для девелоперов. Эксперты встретились, чтобы обсудить тенденции рынка, потребности клиентов и типичные ошибки при планировании продукта. Мероприятие прошло в гибридном формате: гости из Санкт-Петербурга присутствовали в ресторане оффлайн, а девелоперы из других регионов смогли подключиться онлайн через zoom. 

О типичных ошибках девелоперов рассказала Ольга Трошева, руководитель КЦ “Петербургская недвижимость” (входит в Setl Group). Компании ошибаются даже на этапе выбора консультанта для проекта. Например, застройщики ищут экспертов в других регионах, чтобы сэкономить. Но такие консультанты не знают рынок, на который собирается выходить компания. Вероятность ошибки в дальнейшем резко увеличивается. Например, застройщик хочет понять, нужно ли ему в Санкт-Петербурге строить квартиры с чистовой отделкой? А нужны ли лоджии в квартирах? Если консультант не знает, насколько велик спрос на такие квартиры, то даст неверный совет. 

Также застройщики ошибаются с выбором класса жилья. Локация может не подходить для клиентов бизнес-класса, но компания хочет строить жилье именно такого ценового сегмента. Эта ошибка сократит объем продаж. 

Продуктовая команда часто путает свои взгляды на проект с ожиданиями аудитории. Например, когда на рынок Санкт-Петербурга приходит компания из Европы, то они не понимают, как можно строить квартиры по 20 кв. метров. Однако если посмотреть на спрос, то малогабаритные квартиры в Санкт-Петербурге пользуются высоким спросом. 

Ольга Трошева назвала основные тенденции рынка в числах. Например, спрос на жилье остался на уровне 2019 года, несмотря на льготную ипотеку под 6,5%. Число сделок возрастало постепенно после отмены самоизоляции и к концу года достигло 10 тысяч сделок в месяц. 

Объем предложения сократился на 30% - до 3,1 млн кв.м метров. Это стало одной из причин роста цен на жилье. Стоимость выросла на 25-30% в зависимости от класса жилья и района. Средняя стоимость “квадрата” достигла 153 тысяч рублей. 

Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro рассказал о разнице между московским и петербургским рынками. Он привел аналитику сделок с физическими лицами. Как оказалось, в Москве меньше крупных игроков, чем в Санкт-Петербурге. В столице в прошлом году больше всего сделок заключила группа компаний ПИК. Доля девелопера составила 23%. Все остальные девелоперы, которые входят в десятку лидеров, занимают долю рынка от 2% до 6%. 

В Санкт-Петербурге на рынке есть два девелопера, которые являются явными лидерами по числу сделок: Setl City – 26,5% и  ЛСР. Недвижимость – 14,96%. 

Интересно и другое отличие рынков двух столиц: в Санкт-Петербурге цена квартиры прямо пропорциональна площади. В Москве стоимость жилья зависит не только от площади. Например, высокобюджетные сделки (свыше 50 млн рублей) в Санкт-Петербурге заключались только для 4- и более комнатных квартир. Тогда как в Москве сделки от 50 млн рублей были с 1-, 2-, 3-, 4- и более комнатными квартирами. 

Интересно также, что петербуржцы чаще всего покупают малогабаритные квартиры. 60% спроса приходится на “однушки” и студии. В Москве этот показатель составляет 30%. 

Зато есть и совпадения на рынках столиц: 37% клиентов, которые покупают квартиру с ипотекой, оформляют кредит на 20 лет. 

Руководитель направления “Стратегии” в консалтинговой компании “Манн, Черемных и Партнеры” Андрей Овчинников рассказал о концепциях новых проектов. Сейчас мало создавать “бетонометры”. Потребности клиентов выросли. Еще в 2000 году покупателям требовалось только собственная жилплощадь, куда можно приглашать гостей, то сейчас покупатели хотят развивать творчество ребенка, заниматься спортом, вести бизнес, развиваться самим. Эти требования выходят за пределы собственной квартиры. Появляются коворкинги, общественные зоны, площадки для отдыха и спорта. 

Овчинников назвал ценности горожанина 2021 года:

  • Диалог с людьми и природой
  • Эстетика архитектуры
  • Развитие через творчество
  • Формирование культурного пространства

Нужно организовывать диалог между людьми и природой. Создавать парки и творческие пространства. По словам сооснователя компании «Манн, Черемных и Партнеры» Ивана Черемных, девелоперы, которые создают образ жизни в проекте, могут продавать квартиры на 30-40% дороже. Особенно это заметно по региональному рынку. Это подтвердили и другие эксперты, заявив, что девелоперы Ижевска ежегодно меняют тенденции рынка.

Эти слова подтвердила и главный архитектор Московского офиса английского архитектурного бюро Dyer Марина Шпилько. Она заявила, что создание философии среды, образа жизни в проекте - крайне важно. Но при создании важно учитывать менталитет клиентов. Например, в Европе весь элитный класс жилья продается с отделкой. Без отделки клиенты с деньгами не будут даже рассматривать объект. В России, наоборот, готовых отделок в элитных квартирах мало. У россиян есть культурный стереотип о типовых проектах - хрущевках и брежневках. Элитное жилье не должно быть типовым, наоборот, лучше авторское. Клиенты часто отказываются от планировки в пользу собственного дизайнерского решения. 

Коммерческий директор ГК Энко Андрей Скосырский рассказал, что покупатели хотят заранее знать, как будет выглядеть их жилье. Они хотят понимать, есть ли место для обучения детей, есть ли удобная планировка. Потребности клиентов растут. Например, ГК Энко решило установить в подъездах ионизаторы воздуха, так как после пандемии есть запрос на безопасность для жизни и здоровья. 

Некоторые клиенты покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду. Застройщик вместе с управляющей компанией создали сервис для подготовки к сдаче жилья. В целом, жильцам требуется больше разовых услуг. Например, парогенератор для глажки штор. Покупать его отдельно клиентам нет нужды, но раз в полгода воспользоваться общим - удобно. Или услуга по хранению вещей во время ремонта. Услугой клиент воспользуется 1-2 раза, но приятное впечатление заботы от застройщика сохранится. 

Директор по маркетингу “Красная Стрела” Марина Агеева подтвердила, что покупатели хотят больше услуг от управляющей компании и девелопера. Жилые комплексы, по ее словам, частично превращаются в сервисные апартаменты. Компании предлагают жильцам коворкинги на первых этажах, чтобы вывести рабочую зону из квартиры. Или аренду помещения для праздника, вместо того, чтобы ютиться в гостиной. 

Егор Федоров, директор по продажам Группы Аквилон заявил, что клиенты должны чувствовать преимущества девелопера. Ключевые показатели это:

  • экономия
  • экология
  • эргономика
  • энергоэффективность

Например, Аквилон решил установить энергоэффективные окна и утеплить стены. Это снизило теплопотери здания на 50%, а жильцы начали экономить на отоплении - счет за ЖКУ сократился на 40%. 

Федоров уверен, что клиенту надо упростить жизнь. Для этого у Аквилона есть система inHOME. Там есть: 

  • быстрая коммуникация с управляющей компанией, 
  • решение бытовых вопросов онлайн,
  • автоматический сбор показателей счетчиков, чтобы клиентам было удобно оплачивать счета.

А еще жильцы всегда получат экстренное оповещение от датчиков задымления и затопления и смогут посмотреть записи с камер видеонаблюдения. 

Павел Евсюков, руководитель направления стратегического маркетинга AAG рассказал, что их компания делает акцент на двух вещах: архитектура и планировки. Например, проект AKZENT выполнен в неоклассическом стиле, с панорамными окнами и фасадами из дорогого кирпича. 

По мнению эксперта, проект должен выделяться архитектурно даже среди однородных зданий. Именно поэтому в последние годы растет спрос на людей, которые занимаются продуктом.

Планировки элитных квартир должны быть функциональными. Нужно проектировать одинаковое количество спален и санузлов,

хозяйственные помещения: постирочные, кладовые. А для комфорта жильцов нужно начинать благоустройство с паркинга. Знакомство с жилым комплексом начинается именно оттуда. По словам Евсюкова, сделать паркинг красивым  стоит недорого, а жильцам сразу же становится комфортней жить в проекте. 

Денис Величенков, руководитель группы по формированию продукта Санкт-Петербургского территориального управления Группы “Эталон” сообщил, что главным критерием для покупателя остается квартирография. У “Эталона” есть ряд принципов для квартир: 

  • небольшое количество малогабаритных квартир, так как семья не может полноценно жить в 30 кв. метрах.
  • европланировки
  • просторные комнаты и санузлы
  • места для хранения (гардеробные и хозблоки)
  • мало соседей на этаже. 

Величенков также назвал главные требования покупателя в 2020 году. Людям нужна безопасность для здоровья - появились фильтры воды, обеззараживание воздуха. Людям нужны места для отдыха на свежем воздухе - появилось больше закрытых дворов, детских площадок, парков. Людям нужно удобное зонирование квартир - появляются гостевые зоны с отдельным санузлом и хозяйская территория. 

Руководитель направления клиентского опыта Группа RBI Вера Серёжина назвала три основных направления изменения рынка элитного жилья. 

1.  Архитектура. То, что в 2005 году строилось как элитное жилье, уже не выглядит так. В 2021 году дома комфорт-класса выглядят лучше. Внешний облик продукта важен. В особенности для петербуржца. Дом должен быть созвучен городу. Дом должен соответствовать архитектуре города.

2. Удобство жизни в проекте. Ранее клиентам нужна была только жилплощадь и входная группа. Сейчас требования выросли. Описать эти требования можно простым предложением: дом должен быть удобным. Удобно должно быть подниматься на свой этаж, удобно должно быть гостям ожидать в подъезде. Удобно должно быть хранить вещи в кладовых. Удобно должно быть спланирована придомовая территория. 

  Зона для детей должна быть насыщена вещами для разного возраста. Спортивная территория должна быть оснащена хорошими тренажерами. Это удобно. Удобно должно быть пожилым людям во дворе играть в шахматы.  

    Но в каждый комплекс нельзя внедрить все, более того, это и не нужно делать. Аудитория у проектов разная, чтобы понять, клиентов, надо настроить диалог с ними. 

3. Актуальность дома. Материалы должны быть современными, дорогими. Нельзя экономить на них. Инженерное оборудование должно быть хорошее. Покупатели в сегменте бизнес и элит понимают это. 

     Современная мода на умный дом подходит не всем. Там слишком много опций. Не всем это надо - кто-то уже “наигрался”, а кто-то не хочет даже вникать, как это работает. 

    Мировая тенденция 2020 года – это здоровье. И здоровье дома в том числе. Нужны экологичные материалы, качественная вентиляция. Пандемия повысила спрос на отдельные помещения в доме для встреч, например, с мастером по маникюру. 

Но есть и постоянные требования к успешному проекту – это уникальность. Например, камерность, сочетаемость места и философии комплекса. 

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко считает, что для проектов классов «бизнес» и «элит» всегда будут иметь значение такие параметры, как локация, достаточная обеспеченность машино-местами и продуманная архитектурная концепция. Однако есть и новые тенденции – в последние годы девелоперы стали больше внимания уделять планировочным решениям квартир и благоустройству.

«Для проектов высоких классов всегда была важна приватность. Но сейчас мало просто сделать закрытый двор, нужно создать на территории дома уютную атмосферу. В нашем проекте Familia, который строится на Петровском острове, появится большая входная группа с парадной лестницей, лобби-баром и зимним садом. На придомовой территории будут не только игровые площадки для детей разных возрастов, зоны для занятий спортом, но и пешеходный  променад, а двор украсит скульптура львов», – рассказал эксперт.

 

Читайте также:
НАВЕРХ