Девелоперы: назрело слишком много вопросов к банкам

Девелоперы: назрело слишком много вопросов к банкам

06 июня 2022 г.


3 июня в ресторане отеля Grace Imperial курорта «Красная поляна» в рамках дискуссионного клуба Urban Space топ-менеджеры ведущих девелоперских компаний страны и представители банковских структур обсудили актуальную ситуацию в строительной отрасли России спустя три месяца после начала кризиса, назвали основные болевые точки во взаимодействии и наметили пути решения возникших проблем. Модерировала встречу Анастасия Кременчук, главный редактор информационно-аналитического портала Urbanus.ru.

По итогам дискуссии будет составлена резолюция, которую Urban Awards доведет до высшего руководства ЦБ и системообразующих банков страны.

Илья Пискулин, основатель архитектурно-брендинговой компании DeVision и форума недвижимости «Движение»: «Действительно, сейчас серьезно назрел разговор с банками, особенно у региональных застройщиков. Как показывает практика, сотрудники местных финансовых структур не понимают механизмов проектного финансирования, бриджевого кредитования, что существенно стопорит процесс по многим проектам. Девелоперы делают проектную документацию, проходят экспертизу, идут в банк и все. Разрешение на строительство не могут получить год-полтора. Поэтому считаю, такие встречи в формате обсуждения крайне важны для участников рынка, как руководство к действию, подсказка, в каком направлении нужно двигаться».  

Согласился с коллегой Юрий Неманежин, Управляющий партнер Gravion Group: “Сейчас наиболее актуальна тема раскрытия эскроу-счетов в разрезе бриджевого кредитования. Какие решения могут помочь и банкам, и девелоперам найти компромисс, чтобы мы могли пользоваться этим инструментом, который позволил бы отрасли развиваться экономичнее?”

Лариса Лобанова, начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа-банк: “На самом деле до недавних событий, да и сейчас есть продукт, как кредит под будущую прибыль, когда источником погашения являются накопления на эскроу-счетах. По сути, это альтернатива прибыли девелопера, которую они не могут получить на стадии строительства из-за законодательных ограничений.  Данный продукт - уже рабочий инструмент. Текущие реалии, конечно, наложили дополнительные ограничения, и в сложившейся ситуации банки реагируют по-разному. Но постепенно градус неопределенности снизится, все вернется на свои места”. 

Владимир Городенкер, генеральный директор «Атлас Девелопмент»: «Мы работаем в Екатеринбурге и Сочи. До февральских событий банки очень легко шли на бриджевое кредитование, но после все остановилось. Это очень актуальная проблема для регионов. Мы надеемся, что с понижением ключевой ставки отношение банков станет более лояльным. Следующее предложение по проектному финансированию. На сегодняшний день ситуация такова. Объект не достроен, деньги покупателей лежат на эскроу-счетах, а девелопер ежемесячно выплачивает банку за кредит огромные суммы. Считаю, это несправедливо, и данный механизм нужно пересмотреть».

Елена Мишина, руководитель направления «Жилье и городская среда» ИА ТАСС: «Объясню с информационной точки зрения, как выглядит для конечного потребителя диалог девелоперов и банков в вопросе поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Интерес к этой теме появился как ответ на проблему с обманутыми дольщиками. Когда наши граждане слышат про этапное раскрытие эскроу, они считают, что сейчас наши деньги украдут и убегут. Все понимают, что строительство дома может застопориться даже на финальной стадии готовности в 70%. В этой связи задача девелоперов, банков и государственных институтов заключается в превентивном информировании инвесторов долевого строительства о тех мерах, которые предпринимаются для того, чтобы ситуация оставалась под контролем. На мой взгляд, доверие и репутация - более ценный фактор, чем один-два процентных пункта в ипотечном договоре».

Владимир Исаков, председатель Ассоциации застройщиков Владивостокской агломерации: «Я хотел бы поднять вопрос лимита аванса. У нас длинное логистическое плечо и заказ позиций очень длинный. Фактически, оформив один заказ, лимит уже исчерпан. С этим сталкиваются практически все застройщики Дальнего Востока, что сильно замедляет процесс строительства».

Лариса Лобанова, начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа-банк: «Да, по авансам мы действительно слышим такие вопросы. В Альфа-банке ряд позиций вынесены в исключения для того, чтобы не забивать лимит на авансирование. Например, это технические присоединения, винты, в зависимости от проекта фасады, либо окна. В вопросе авансирования для нас важно, чтобы эти деньги не попадали в аффилированные компании, не зависали. Если мы понимаем, что это конечный пользователь, организации не связаны между собой, то либеральнее смотрим на такие авансы».   

Артем Шишкин, вице-президент по финансам холдинга Ava Group: “Почему банки строят препоны застройщикам, когда видят, что объект достроен на 70%, а эскроу-счета пополняются. Может быть, начнете сокращать сроки рассмотрения заявок девелоперов? Ждать по три-четыре месяца - это очень много”.

Лариса Лобанова, начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа-банк: “Давайте будем объективными, положительное решение зависит от двух сторон. Не мне вам рассказывать, каждый объект индивидуален. Но то, что надо совершенствовать процесс рассмотрения заявок, абсолютно согласна”.

Михаил Сигал, генеральный директор ЗАО "Восток Центр Иркутск": “Почему ставка кредитования по проектному финансированию у региональных и столичных застройщиков может отличаться до двух пунктов? На мой взгляд, это очень много”.

Лариса Лобанова, начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа-банк: “Все определяется конкуренцией. В Москве и Санкт-Петербурге между банками она выше, поэтому и ставки ниже. Но не стоит забывать, мы оцениваем не только девелопера, главное - это проект, насколько снижены риски по нему”.

Делюс Сиразетдинов, генеральный директор КамаСтройИнвест: “У меня вопрос. К чему приведут субсидированные программы? Вы понимаете, что те покупатели, которые сейчас под небольшой процент оформляют ипотеку, через год могут стать дефолтными плательщиками по кредитам? Тем самым мы искусственно вымываем платежеспособный спрос, который итак купил бы по ставкам до 10%”.

Евгений Дячкин, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ: «Да, мы идем на осознанный риск. Однако смотрим на то, как формировался ипотечный портфель у конкретного застройщика до этого. То есть процент просрочки стремился к нулю - 0,6-0,7%. Сейчас у ипотечного заемщика присутствует гиперответственность по выплате кредита. Он лучше сократит свои семейные расходы, продаст автомобиль, но ипотеку закроет. В целом рынок ипотеки очень хорошо сформирован. Не было еще в практике, чтобы кредит выдавался без первоначального взноса. Этот рычаг мотивировал и клиентов, и банки создавать хороший ответ. Тем более центробанк в период пандемии разработал ряд мер поддержки заемщиков, в свою очередь отдельные банки подготовили дополнительные программы. Поэтому клиент, попавший в сложную жизненную ситуацию, может оформить отсрочку по платежам и чувствовать себя комфортно. Этот механизм сейчас очень хорошо работает”.  

Руслан Сырцов, Вице-президент коммерческого блока GloraX: “Нужно продумать как простимулировать спрос на вторичную недвижимость. Сейчас доля ипотеки на новостройки существенно превышает ипотеку на готовое жилье. Второе. Очень часто клиенты, которые купили однокомнатную квартиру, стремятся расширить свои жилищные условия. Может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала. В третьих, предусмотреть возможность довключить в ипотечный договор отделку за полгода до ввода дома в эксплуатацию, потому что, как правило, решение о необходимости данной опции клиент принимает на более поздних сроках”. 

В заключение дискуссии участники клуба затронули вопрос цифровизации и эко-стандартов. Насколько важным является это сейчас, и планируют ли девелоперы развиваться в данном направлении в ближайшие 2-3 года.

Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер компании RRG: “Буквально вчера мы обсуждали с ГК ФСК проект Sydney. Они отметили, что порядка 30% покупателей квартир в это объекте важно, что он реализуется в рамках концепции ESG, потому что это экономия в эксплуатации и осознанный вклад в здоровье. Например, еще 6 лет назад, когда мы работали по Sydney, предложили сделать фильтрацию воды на входе в дом, тогда людям не придется ставить фильтры в квартирах, тем самым не переплачивать за ресурс. Поэтому когда вы формируете продукт, нужно помнить, есть огромное количество методов по реализации ESG-концепции, что станет вашим дополнительным конкурентным преимуществом”.

Руслан Сырцов, Вице-президент коммерческого блока GloraX: “В последние годы мы активно развивали цифровые технологии. Но не знаем, получится ли реализовать запланированное. Безусловно, мы выполним все свои обязательства по текущим проектам, однако, если события на рынке будут развиваться по кризисному сценарию, придется отказаться от некоторых решений, чтобы отдать клиентам их квадратные метры”.

Дарья Воронова, CEO и основатель Домиленд согласилась с коллегой, что сейчас на рынке присутствует проблема с IT-специалистами, разработчиками. Это  удорожает конечный продукт. В связи с чем при разработке мобильных приложений для застройщиков и управляющих компаний в Домиленд было принято решение объединить некоторые задачи тех и других, так как у них примерно одинаковые потребности: цифровизация этапов продажи, постродажного обслуживания, включая приемку и эксплуатацию. Тем самым готовое решение для бизнеса будет более доступным. 

Николай Шаповалов, коммерческий директор ГК «АЯК»: “Вопрос действительно важный не только в отношении цифровизации, но и эко-стандартов. Мы с вами находимся в сложной политической и логистической ситуации. Все современные решения, которые соответствовали европейским и американским BREEAM-стандартам и были востребованы на российском рынке, дозировались продукцией японских и европейских производителей. В связи с последними событиями поставщики этих брендов приостановили свою деятельность на территории России. Поэтому многие застройщики устремились в Китай. Но дело в том, что стандарты в этой стране немного другие, не такие, к которым мы привыкли. Необходимо тесное взаимодействие девелоперов, инжиниринговых компаний и организаций по разработке новых стандартов”. 

Юрий Тырыкин, генеральный директор Entercam рассказал присутствующим о российских технологиях, которые уже успешно используются управляющими компаниями жилых комплексов. Речь идет об инновационных, сверхпрочных брелоках для домофонов.  

Завершил мероприятие Сергей Лобжанидзе, директор системы Bnmap.pro. Он провел мета-анализ экономического развития регионов и рынка новостроек России.

Читайте также:
НАВЕРХ