ТОП-10 районов Москвы по концентрации новостроек: на них приходится 43% корпусов от общего объема предложения

ТОП-10 районов Москвы по концентрации новостроек: на них приходится 43% корпусов от общего объема предложения

01 июля 2022 г.


Одним из базовых трендов последних пяти лет на жилищном рынке «старой» Москвы стала концентрация девелоперского продукта в рамках ограниченного пула приоритетных локаций. Этого мнения придерживаются эксперты премии Urban Awards, изучившие обширный массив информации, которая хранится на платформе bnMAP.pro. В настоящее время удельный вес десяти наиболее востребованных районов достигает 40% по ряду ключевых статистических позиций – количество лотов в продаже и общее проектное количество лотов, их суммарные площади, а также численность активных корпусов. В отдельных случаях допустимо говорить об исторических рекордах. Примечательно, что если одни территории пользуются стабильным вниманием со стороны девелоперов (Раменки, Хорошево-Мневники, Даниловский район), другие вернули его после длительной паузы (Южное Бутово, Митино), третьи утратили статус «топ-хабов», проведя несколько сверхпродуктивных сезонов (Солнцево, Некрасовка). Наконец, появились «новые хедлайнеры» – такие, как Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Нижегородский район.

По всем ключевым параметрам первая десятка районов демонстрирует сейчас более высокие значения, чем пять лет назад. Так, в 2017 г. на долю топ-10 приходилось 36,4% всех лотов, готовых к реализации в «старой» Москве, а в 2022-м планка поднялась до 40,9% (плюс 4,5 процентного пункта). В пересчете на метраж прирост за этот период составил 5,4 процентного пункта. Десять районов-лидеров по числу корпусов в местной экспозиции замыкают на себя почти 43% всего «старомосковского» пула. В 2019-м пропорция не превышала 34,7%, в 2017-м – 36,4%. Если взять общий объем фондов в активных корпусах, то и в этой рубрике заметен тренд на концентрацию. Пятью годами ранее показатель уже был очень высоким – 37,9% всех запасов жилья сосредоточились на территории десяти районов. К 2019-му году он снизился до 34,5%, но затем последовал трехлетний период  «уплотнения». В итоге, к июню текущего года почти 40% из всех лотов, заложенных в состав активных корпусов, сосредоточились в рамках топ-10.  Сегодня районы из первой десятки специализируются на более габаритной недвижимости, поэтому их доля в общей структуре метража еще выше – 42,9% (пятилетний максимум).

В «старой» Москве есть только три района, удельный вес которых на протяжении последних пяти лет ни разу не опускался ниже отметки в 2,0% от общего объема предложения – Раменки, Хорошево-Мневники и Даниловский. Их совокупное представительство в 2017-2022 гг. варьировалось от 15 до 20 процентов. Достаточно сказать, что на рубеже весны-лета прошлого года на территории Даниловского района экспонировалось 8,5% всех лотов на столичном рынке (без учета ТиНАО) – исключительный показатель для одной локации. Во всех трех случаях успех полностью обоснован. Раменки – одна из самых престижных локаций за пределами центра наряду с Дорогомилово, но при этом с гораздо более широким функционалом, допускающим запуск проектов практически всех категорий бизнес-класса. Хорошево-Мневники выигрывают за счет своих размеров и очень длинной береговой линии, на которую можно посадить несколько крупных привлекательных новостроек. Девелопмент восточных локаций района развивается благодаря непосредственной близости к центру, а западных – благодаря мощным драйверам. Ранее в этом качестве выступал проект Wellton Park (готовится к сдаче его завершающий элемент – корпус с апартаментами Wellton Gold), в настоящее время – ЖК «Остров». Даниловский район начал динамично развиваться после запуска ЖК «Зиларт». Фактически этот проект «перепрограммировал» градостроительную матрицу всей локации. Из индустриальной базы Даниловский превратился в один из главных оплотов большого бизнес-класса. В будущем он вполне способен стать альтернативой ММДЦ «Москва-Сити».

Также сформировался пул из районов, в карьере которых были длительные периоды, когда они занимали в структуре предложения 1,5-2,0% (периодически достигая показателя в 3,0-5,0%): Филевский Парк, Останкинский, Пресненский, Рязанский, Западное Дегунино, Люблино, Лефортово, Хорошевский. Их суммарный вес вместе с «большой тройкой» не опускается ниже 30%, а в прошлом году достигал 41,8%. С 2019 г. стабильно высокие показатели – на уровне 1,2-2,5% – характерны для районов Щукино (СЗАО) и Черемушки (ЮЗАО).

Некоторые локации, которые ранее – в 2017-2020 гг. – входили в «скелет» рынка, постепенно утратили это значение. Так, доля Бегового района (САО) ужалась с 2,4-3,1% до 1,2%, а Можайского (ЗАО) – 1,6-2,6% до 0,8%. Нынешние показатели Дмитровского района – 0,8% – также далеки от значений, зарегистрированных в 2017-2018 гг. (2,6-2,9%). Иногда за сравнительно короткий отрезок времени (те же пять лет) в масштабах одного округа район-лидер по количеству жилья может смениться несколько раз. В 2017-2019 гг. в статусе чемпиона пребывало Гольяново, в 2020-м его сменило Богородское, в 2021-м – Соколиная Гора (с показателем в 3,0% от общего объема предложения), в 2022-м – Метрогородок.

В новые лидеры, начиная с 2021 г., выдвинулись районы Очаково-Матвеевское, Покровское-Стрешнево и Нижегородский. Несколько лет назад трудно было вообразить, что именно Очаково-Матвеевское поднимется на первое место по объемам первичного жилья, да еще и с таким высоким показателем – 6,2%. Представительство локации долгое время ограничивалось 0,3-0,9%, а самым крупным проектом на ее территории был премиальный ЖК Spires. Насыщение района новостройками началось после того, как ГК «ПИК» выбрала его в качестве одного из ключевых направлений своей экспансии. С 2020 г. она запустила здесь сразу пять своих проектов («Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Новое Очаково» и Vangarden). К ним прибавились ЖК «Вестердам» от «Интеко», ЖК Level Мичуринский от Level Group, апарт-комплекс ЖК West Tower от «Ташир» и проект реконструкции New Form Аминьевское. В настоящее время выборка на территории района насчитывает 42 корпуса, 10 из которых стартовали в мае текущего года. Покровское-Стрешнево стало своего рода более отдаленным аналогом Хорошево-Мневников. Это еще один район с широким выходом к Москве-реке. Застройщики активно пользуются этим бонусом, нанизывая на береговую линию один проект за другим. Предпосылки для будущего роста были заложены, когда началось освоение территории бывшего Тушинского аэродрома. Сейчас этот проект достиг кульминации – в границах района собрано 3,8% всех квартир и апартаментов на «старомосковской» витрине. Нижегородский район (доля 4,8%) довольно долго находился «под паром». В 2020-м был период, когда на его территории вообще не велось новое строительство. Многочисленные местные промзоны служили резервом для девелоперов. Но уже вскоре они включились в девелоперский оборот. К лету 2022-го в Нижегородском районе образовалась цепочка из четырех комплексов комфорт-класса («Перовское 2», Аквилон Beside, Profit, «Новохохловская 15»). Летом прошлого года к ним присоединился крупный апарт-комплекс N`ice Loft, который расположен уже на ближних подступах к центру. Соседний с Нижегородским район Южнопортовый тоже  закрепился в топ-10 по объему наличного предложения (доля 2,9%). Основу экспозиции в нем составляет комплекс бизнес-класса «Метрополия», который строится на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта.

Молжаниновский район – в прошлом девелоперская «целина» – теперь заручился весомым представительством на витрине. Его вклад в «старомосковскую» экспозицию оценивается в 2,4%. ГК «ФСК» и Группа «Самолет» напряженно работают над заполнением этого «протуберанца» жилищным масс-маркетом.  Другие центры строительной активности за МКАД – Митино (доля 3,0%) и Южное Бутово (доля 3,7%). Обе локации держались в верхней части рейтинга на протяжении 2017-2018 гг., но затем наступил период стагнации и спада (в случае Южного Бутово он затянулся на более долгий срок). Но в 2022-м районы вернулись на лидерские позиции. Солнцево и Некрасовка пока не дождались нового расцвета, их звездные сезоны завершились три-четыре года назад.

«Концентрация жилья в определенных локациях закономерна. Достаточно распространен сценарий, когда крупный застройщик приходит в относительно слабо освоенную локацию (как правило, покрытую промзонами) с интересным большим проектом. Вместе с ним район получает «якорь» и необходимую точку притяжения, на которую ориентируются, и покупатели, и другие компании. Возникает своего рода «мода» на тут или иную локацию. По мере инфраструктурного развития ее привлекательность растет. Девелоперам «второго порядка», которые не располагают ресурсами топ-игроков, выгодно запускать свои новостройки по соседству – так у них появляется удобная опора в виде сети действующих социальных объектов. В итоге формируются все новые витки спроса и предложения, пока запасы свободных участков в районе  не истощаются», – комментирует ситуацию Ольга Хасанова, генеральный директор премии Urban Awards.

Читайте также:
НАВЕРХ