На пути к осознанному девелопменту: четыре сценария сертификации

На пути к осознанному девелопменту: четыре сценария сертификации

03 августа 2022 г.


Несколько лет назад в России начался новый этап эволюции строительной индустрии. Важной частью его содержания стала адаптация к тем стандартам, которые задает стратегия устойчивого развития. Ее принятие означает пересмотр сложившихся критериев качественного девелопмента. Раньше оптимальным продуктом считался мало- или среднеэтажный жилой комплекс с квартальной моделью застройки, обеспеченный социальной и сервисной инфраструктурой, щедро снабженный многочисленными опциями комфорта (двор без машин, безбарьерная среда, теплые подходные пути, специальная разметка для слабовидящих и т.д.) и насыщенный элементами ландшафтного дизайна. Сейчас на первый план выходят энергоэффективность, сокращение углеродного следа, поддержание экологического баланса, осознанное потребление ресурсов. В контексте новой девелоперской политики находится и вопрос сертификации проектов. На сегодняшний день наибольшее распространение получили четыре международных системы – LEED (США), BREAM (Великобритания), WELL (США), DGNB (Германия). Специалисты премии Urban Awards подготовили их обзор, разобрав характерные особенности и сферы применения.

Рынок недвижимости постепенно переходит от краткосрочных продуктовых линеек к долгосрочным. Девелоперы открыли для себя, что могут участвовать в реализации проектов на протяжении тридцати-сорока лет, а не трех-пяти, как это было ранее. Доходы, получаемые от управления жилыми комплексами, поставки услуг их жителям, а также привлечение дополнительных инвестиций, могут существенно превысить выручку от классической продажи квартир или апартаментов. Однако этот сценарий требует создания необходимых концептуальных и технологических предпосылок, которые находят отражение в международных экологических сертификатах. Рассмотрим подробнее каждый из них.

LEED и BREAM

Наибольшей известностью и авторитетом у российских застройщиков (а также, и покупателей жилья) пользуются американская система сертификации LEED и британская BREAM. Они обе предполагают акцент на экологической безопасности объектов, их энергоэффективности и применении «зеленых» технологий. LEED и BREAM отличает универсализм. Они распространяются на все категории зданий (или даже обособленные части зданий), независимо от функционального назначения и стадии готовности.

Однако есть и существенные различия. Если сертификат LEED выдается только после завершения строительных работ, то правила BREAM допускают возможность промежуточной сертификации на основе проектных документов. Чтобы подать заявку на получение LEED-сертификата, необходимо на соответствующей онлайн-платформе заполнить анкету, прикрепив к ней необходимые чертежи, расчеты и спецификации. В случае с британским аналогом верификацией пакета документов занимается профильный специалист (менеджер-оценщик), который формирует официальный отчет. Системы опираются на разный подбор параметров и критериев.

LEED в большей степени направлена на оценку энергетической эффективности объекта и выявление инновационных компонентов в проектировании. Среди ее базовых разделов фигурируют «Интеграционный процесс» (комплексный подход к проектированию), «Расположение и транспорт», «Строительная площадка»,  «Эффективность водопотребления», «Потребление энергии и параметры атмосферы», «Потребление материалов и ресурсов», «Качество среды внутри помещений», «Инновации в проектировании». По каждой из перечисленных позиций зданию начисляются баллы, сумма которых определяет статус сертификата (платиновый, золотой, серебряный, обычный). В центре внимания экспертов BREAM – качество строительства (материалы, технологии, проектирование, издержки, менеджмент) и насыщенность среды необходимой инфраструктурой. Это обуславливает выбор пула критериев: «Управление процессами», «Здоровье и комфорт», «Энергия», «Транспорт», «Вода», «Материалы», «Утилизация отходов», «Использование земельного участка», «Загрязнения». Их удельный вес неодинаков и может существенно варьироваться, исходя из условий конкретной локации. Для каждого раздела разработаны коэффициенты, дающие итоговый результат (выражается в процентах).

WELL

Другой американский формат сертификации WELL пока что остается исключительной редкостью в девелоперской практике. Пилотной площадкой для его апробации должен стать московский квартал Sydney City. Упор в WELL-сертификации делается на аспектах, связанных с качеством внутренней среды: воздух, вода, питание, освещение, физическая активность, тепловой комфорт, управление шумом, строительные и отделочные материалы, ментальное здоровье,  коммуникация в рамках сообщества, инновации. В каждой из рубрик зданиям присуждает от двух (в рубриках «Воздух» и «Температурный комфорт» от четырех) до двенадцати баллов, но не более ста по сумме десяти параметров. Эта система охватывает широкий спектр жилой и коммерческой недвижимости (офисы, магазины, торговые центры, рестораны). Примечательно, что сертификат может быть выдан уже на стадии утвержденной концепции. Оценкой занимаются специально аккредитованные эксперты WELL.

DGNB

Московская премьера немецкого сертификата DGNB состоялась еще в сентябре 2013 года, когда статус blue building получил бизнес-центр «Ленинский, 119». Главные слова в контексте DGNB-сертификации – это «комфорт» (в самом широком смысле, от оптимальных условий работы и проживания до устранения любых токсичных или аллергенных материалов) и качество. Неслучайно основные оценочные блоки называются «Экологическое качество», «Экономическое качество», «Социально-культурные и функциональные качества», «Техническое качество», «Качество процесса», «Качество расположения». Практикуются две методики вычисления итогового результата: по сумме баллов в каждой группе или через выставление общей оценки по всем группам. Экспертиза от DGNB дает возможность спрогнозировать расходы на обслуживание объекта в течение полувека с момента сдачи. Процессом сертификации руководит территориальный консультант.

Расширение масштабов внедрения эко-стандартов – станет, безусловно, положительным сигналом для всей отрасли. Это поднимет конкуренцию на новый уровень. Чем больше будет проектов, вписанных в стратегию устойчивого развития, тем сильнее к нему вырастет потребительский интерес. И это вынудит всех остальных участников рынка на проведение эко-апргрейда своих новостроек. Таким образом, приверженность к осознанному потреблению в девелопменте из прогрессивной моды превратится в часть «обязательной программы».

Читайте также:
НАВЕРХ