Каким будет продукт 2023 года? Рассказали девелоперы на Urban Space

Каким будет продукт 2023 года? Рассказали девелоперы на Urban Space

30 ноября 2022 г.


22 ноября в рамках дискуссионного клуба Urban Space первые лица девелоперских компаний, консультанты и аналитики обсудили, как изменится рынок новостроек в сложившихся условиях, какие факторы повлияют на формирование продукта и чего в принципе можно ждать от 2023 года? Мероприятие прошло в Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park. Организаторы дискуссионного клуба — главная премия рынка недвижимости Urban Awards и сообщество ведущих девелоперов и застройщиков Urban Community.

О сложившейся ситуации на рынке новостроек присутствующим рассказал Сергей Лобжанидзе, директор платформы bnMAP.pro. По его информации, на сегодняшний день отмечается явный тренд на сокращение средней площади реализуемого жилья. Так по старой Москве с 57 квадратных метров в 2021 году до 50-ти в 2022-м. При этом увеличивается доля предложения в 20-25 кв.м. Тренд по мелкой нарезке площадей продолжится во всех локациях, считает эксперт.

С мая 2022 года аналитики не видят существенных изменений в условиях ценообразования. В экспозиции цены могут меняться, но при переходе в сделки существенного роста не наблюдается. Похожая ситуация во многих городах-миллионниках. То есть на рынке уже есть некий предел покупательской способности. Сейчас средняя цена за квадратный метр по старой Москве, по данным деклараций, составляет 319 тыс. рублей. Самый популярный бюджет покупки - в пределах 5-6 миллионов рублей. На первом месте по востребованности среди клиентов стоит Подмосковье, далее Новая Москва и только потом старая Москва.

Около 75% сделок сейчас в Москве проходят с привлечением ипотечных средств, в Подмосковье данный показатель достиг 85%, в Новой Москве уже почти 90%.

Аналитики также проследили за поведением инвесторов. Основной выход сделок был в апреле-мае. Все лето доля переуступок не превышала 2,5%. Большинство условных инвесторов предпочли занять выжидательную позицию. Поэтому ноябрь-декабрь принципиально важные месяцы, которые дадут понять, рынок придет к волатильности или возвращению оборота, либо продолжит дальнейшее снижение.

Существенное падение спроса отметила и Ольга Сидоренко, директор по развитию Сделка.рф. Конвертация лида в сделку во многих городах России упала в 3-4 раза начиная с февраля 2022 года.  При этом и в Москве, и в регионах увеличился срок принятия решения о покупке. Раньше он составлял 7 дней и 30 дней соответственно, сейчас до 30 дней в Москве и полугода в регионах.  По ее словам, данная ситуация очень напоминает второе полугодие 2020 года после пандемии. Хотя к сентябрю удалось восстановить объемы выдачи ипотеки, а где-то даже вернуться к значениям рекордного 2021-го года. Эксперт также отметила, что увеличились сроки согласования ипотеки. Если до объявления мобилизации клиенты получали одобрение в течение 2-х часов, то сейчас до суток. ПАО Сбербанк — единственный кредитор, который сохранил прежние темпы согласований. Однако размер среднего ипотечного платежа не меняется с начала 2022 года и находится на уровне 30 тыс. рублей в месяц.

По данным генерального директора ГК «БЭЛ Девелопмент» Елены Комиссаровой, основным потребителем становятся поколение Y (рожденные с 1984 по 1996) и Z (рожденные с 1997 гг). Молодежь руководствуется функциональностью, прогматизмом, приватностью, безопасностью, эстетикой и разумным потреблением.

Как новая реальность отразится на продукте 2023 года, рассказал Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК «ФСК». По его мнению, нас всех ждет увеличение объема жилья комфорт-класса в пределах старой Москвы. Бизнес-класса наоборот может стать меньше. Случится то, что уже было в 2014-2015-м году. Комфорт, который был выдавлен за пределы МКАД, начнет возвращаться. С одной стороны, новость плохая. С другой - некоторые привлекательные районы станут более доступными. Второй очевидный тренд - сокращение средней площади квартиры. Те принципы, по которым живут региональные рынки, постепенно приходят в Москву. Например, нет серьезной вариативности в квартирографии. Тип и площадь определяются ипотечной ставкой. Когда доходы населения падают, все понимают, что должен падать и квадратный метр. Третий момент — повышение уровня стандартизации решений. Они будут все более предсказуемыми. Петр верит, что мы придем к соотношению стандартных и нестандартных решений в соотношении 50% на 50%, может быть, даже 70% на 30% в пользу стандарта. Четвертый тренд - усиление роли госрегулирования. В начале 90-х застройщики выводили на рынок интересные объекты, влияя на повышение ожиданий и требований клиентов. Девелоперы вынуждены были придумывать и придумывать необычные фишки, чтобы оправдать их. Как правило, в такой ситуации на первый план выходит госрегулирование. Сейчас это видно на примере работы Мособлархитектуры. Ведомство направило застройщикам письмо-уведомление, в котором предупреждает о намерением ограничить их на законодательном уровне в строительстве небольших жилых помещений (меньше 28 кв.м), что по сути соответствует требованиям по созданию комфортного продукта.  

Диана Нилиповская, коммерческий директор ГК «Пионер» остановилась на ключевых составляющих качественного продукта в премиальном сегменте. По ее словам, в основе такого проекта лежит грамотно выбранная локация. Причем хорошо, когда ее развитием занимаются сразу несколько девелоперов. Тогда удается сохранить принцип создания комфортной городской среды, когда все находится в шаговой доступности: жилье, работа, все необходимые объекты инфраструктуры, в частности продуманные первые этажи, общественные пространства, развивающие детские зоны. В премиальных проектах в задачу девелопера также входит организация продуманных планировочных решений, которые максимально учитывают эргономику пространства. Например, в квартире должны быть: большая кухня-гостиная, гардероб, санузлы при спальнях, мастер-комнаты, в пентхаусах собственный лифт на свой этаж. Особое внимание уделяется архитектуре, отделке входных групп, инженерной составляющей.

Юрий Юров, основатель девелоперской компании МАРМАКС, в свою очередь отметил, что во всех проектах компании вне зависимости от масштаба комплекса создают соседские центры, коворкинги, детские обучающие центры, места для мероприятий, фитнес-залы 100-120 кв.м, просторные террасы с музыкальным сопровождением, многоуровневой подсветкой и удобствами. 

А вот о том, как создать ликвидный проект аудитории рассказал Алексей Кашкаров, коммерческий директор архитектурно-брендинговой компании DeVision. Он остановился на основных этапах, через которые должен пройти продукт, чтобы максимально быстро превратиться в деньги.

При этом эксперты сошлись во мнении, что перед тем, как принимать решение о создании того или иного конструктивного, дизайнерского решения в проекте, например, террасы, нужно проконсультироваться с инженерами-конструкторами и другими специалистами. Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA Intelligent Development, рассказал и наглядно показал в презентации, какие ошибки совершают застройщики. По его твердому убеждению, изначальная идея должна пройти экспертизу на осуществимость. Необходим бесшовный контроль со стороны маркетинга на всех этапах проектирования, считает эксперт.

Участники дискуссии не оставили без внимания и тему импортозамещения. Павел Малахов, заместитель руководителя аппарата Ассоциации «Национальное объединение строителей» презентовал «Каталог импортозамещающих строительных материалов и оборудования», который содержит 1 940 позиций и 60 категорий ресурсов. Это электронный сервис для поиска и подбора строительных материалов, изделий, оборудования, машин и механизмов, произведенных на территории Российской Федерации или дружественных государств, взамен импортных аналогов. Он позволяет значительно сократить временные затраты застройщиков на поиск нужных материалов и оборудования. Каталог размещен в открытом доступе на сайте Минстроя России и Национального объединения строителей.

Илья Перцев, коммерческий директор по лифтовому оборудованию АО «МЭЛ» подтвердил, что современные российские заводы готовы работать в сегменте бизнес и премиум как со стороны технологий и дизайна, так и со стороны клиентоориентированного подхода к созданию продукта. А вот ориентация девелоперов на китайских и турецких производителей может стать ошибочной из-за отсутствия внимания и интереса к потребностям наших заказчиков, а также из-за других существующих рисков:

  • Большие сроки поставки (Китай ~120 дней) и сложное прогнозирование стоимости логистики;
  •  Низкий интерес к российскому рынку из-за его малых объемов;
  • Выше стоимость монтажных работ;
  • Высокая волатильность курсов валют.

А Виктор Ружин, Директор по продажам в Москве, Центральной России и Поволжье Sanext, рассказал, как снизить риски задержки поставок инженерного оборудования в условиях изменившейся мировой экономики. По его мнению, нужно изменить подход к закупкам:

  • Отказаться от vendor-list (brand-book) с указанием брендов. Сделать ТЗ на проектирование в общем обезличенном виде.
  • Определить для себя стандарт, описывающий требования к характеристикам материала, опираясь на реальную обратную связь от сообщества Застройщиков.
  • Формулировать достаточно точную потребность в инженерных материалах и оборудовании на самой ранней стадии проектирования, чтобы на основе этой информации производители уже к моменту поставки смогли осуществить производственное планирование и сформировать необходимый резервный товарный запас.
  • Разделять снабжение между несколькими компаниями, если сроки снабжения сжаты, а планирование производства не успели сделать.

В мероприятии также приняли участие представители компаний ГК «КОРТРОС», международное архитектурное бюро «Dyer», ГБУ «Агентство инноваций Москвы», группа «Самолёт», GloraX и другие.

Генеральный партнер Urban Space — архитектурно-брендинговая компания Devision.

Партнер деловой программы — ГК «Пионер».

Партнер мероприятия — Sanext.

Читайте также:
НАВЕРХ