11-я Московская ПРЕМИЯ В ОБЛАСТИ ЖИЛОЙ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Элит- и бизнес-класс в регионах: возможности, перспективы и ограничения

11 апреля 2019 г.

Заявочная кампания федеральной премии Urban Awards 2019 выявила высокий уровень активности в элит- и бизнес-классе на региональных рынках. К указанным сегментам относится почти половина (16 из 35) жилых комплексов, по которым поступили анкеты. Можно ли считать это началом качественного подъема в строительной отрасли? Способны ли местные рынки выйти за рамки массового жилья? И по каким критериям оценивать новый продукт? Urban Awards вновь делает актуальной дискуссию по данным вопросам.

Среди региональных участников Urban Awards 13 сданных или строящихся комплексов бизнес-класса и 3 проекта, заявленных как элитные. Важно отметить, что своих претендентов выдвинули не только города-«миллионники» (Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Пермь), но и менее крупные центры (Пенза, Тамбов, Ижевск, Тюмень, Сочи). Само по себе это, безусловно, позитивный тренд, который подтверждает наличие в регионах амбициозных застройщиков, готовых осваивать новые ниши и выходить на рынок с нешаблонным продуктом.

Подобная активность стимулируется разными факторами. На менее развитых рынках за нею стоит попытка сыграть на контрасте с основной массой предложения и быстро аккумулировать наиболее состоятельную и продвинутую часть аудитории. В крупных городах прогрессу строительной отрасли способствует конкуренция с крупными федеральными игроками. При этом ее характер и результаты различаются в соответствии с местной спецификой.

Рим Хасанов, президент сети оператора недвижимости «Перспектива 24»

По свидетельству Рима Хасанова, президента сети оператора недвижимости «Перспектива 24», в Уфе на долю федеральных застройщиков приходится 25% сделок. Этот показатель был достигнут всего за три года. Сильными сторонами столичных компаний являются высокие темпы строительства, строгое соблюдение взятых обязательств, правильное позиционирование, хорошо поставленные маркетинг и пиар. Эти факторы, как замечает Хасанов, привлекают значительную аудиторию. Достаточно сказать, что объем выручки с одной площадки, застраиваемой федеральным девелопером, на 30% больше, чем у вместе взятых семи площадок регионального девелопера.

Эксперты в целом сходятся во мнении, что для покупателя бренд, как правило, мало значит. Но есть исключения. Несмотря на стратегические инвестиции в экономику Екатеринбурга и комплексную застройку целых районов федеральные гиганты не смогли взять региональный рынок под контроль. «Уралец традиционно отдает предпочтение местным застройщикам: у нас есть старый региональный бренд, продукт которого продолжают покупать. И именно бренд всерьез влияет на решение о покупке квартиры в сравнении с другими вариантами, что показывает успешность инвестиций в пиар и маркетинг», — настаивает генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент»  Владимир Городенкер.

Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» 

Более того, наблюдаются и встречный процесс. По словам директора компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, доля региональных девелоперов увеличивается. «Более того, я прогнозирую дальнейшее развитие этого тренда. – продолжает Хусаинов. – Многие региональные компании сами становятся федеральными игроками, рынок все больше консолидируется, в этом нет никаких сомнений, цифры это подтверждают».

Ильдар Хусаинов, директор компании «Этажи»

Сценарии ответа местных застройщиков на политику федеральных «тяжеловесов» существенно варьируются в зависимости от сегмента. В эконом-классе ставка делается на оптимизацию издержек. По мнению Владимира Городенкера, «потери качества в данном случае возможно компенсировать за счет разработки четких и жестких стандартов, в результате чего будет снижаться себестоимость: типовые пространства, технологии, здания и так далее». Некоторые компании в целях удешевления строительства запускают собственное производство строительных материалов. Вместе с тем, застройщики, работающие в комфорт- и бизнес-классе стремятся повышать качество проектов и включать в них дополнительные опции. «Себестоимость, конечно, выше, но и маржинальность интереснее», — объясняет Городенкер. Рим Хасанов, в свою очередь, обращает внимание на более высокую стоимость строительного комфорта, поставляемого федеральными компаниями. «Они продают жилье уровня комфорт-класса по той же цене, по которой местные застройщики выставляют квартиры в проектах бизнес- и премиум-класса», — указывает эксперт.

Очевидно, что в регионах сложилась значительная покупательская аудитория, у которой во-первых, есть спрос на недвижимость высокого качества, а во вторых — готовность доплатить за это качество. Список приоритетов не исчерпывается стандартными опциями (школы, детские сады, грамотные планировочные решения, благоустройство мест общего пользования). «Все большую роль обретает само дворовое пространство, качество управляющей компании», — подчеркивает Ильдар Хусаинов. По его прогнозу, в ближайшие два-три года, именно этот фактор станет критически важным. Тем самым появляется важная предпосылка для востребованности регионального бизнес-класса, экономическая модель которого предусматривает инфраструктурное разнообразие и высокий уровень сервисного обслуживания. Наибольшим потенциалом в этом отношении обладают города-«миллионники» (в первую очередь, Казань, Екатеринбург и Новосибирск), а также другие крупные центры с сопоставимой численностью населения, — полагает директор «Этажей».

Четкая классификация региональной недвижимости за пределами масс-маркета до сих пор еще не оформилась, в том числе, по причине большого количества местных специфических особенностей. Если региональный бизнес-класс в целом коррелирует со столичными образцами (по крайней мере, с нижней ценовой фракцией), то положение с элит-классом остается дискуссионным. По-прежнему нет единого мнения, возможен ли в принципе такой формат вне границ Москвы и Санкт-Петербурга.   «Безусловно, элитное жилье в региональных центрах существует и имеет своего потребителя», — не сомневается Владимир Городенкер. Ильдар Хусаинов поддерживает его, но с оговоркой, что подобные проекты носят точечный характер.

Возникает вопрос: насколько допустимо подходить к оценке регионального жилья, претендующего на элитарный статус, с московскими мерками? В этом случае между «академической» экспертной и потребительской системами оценки будет огромная дистанция.  Если эксперт будет отталкиваться от жесткого столичного стандарта (отсекающего от элит-класса, скажем, 100-миллионные резиденции в Раменках, проекты на Кутузовском и Ленинградском проспектах), то потребитель — от своего опыта знакомства с основной массой жилья в родном городе. «В регионе понятие элитного жилья несоизмеримо с тем уровнем комфорта, который представлен в Москве. – признает Рим Хасанов. – Поэтому, если есть хорошо благоустроенные места общего пользования, есть паркинг под домом и закрытая территория, то этот уровень уже считается элитным». Владимир Городенкер дает более широкое определение: «В регионах под элитарностью подразумевается приватность, клубность, принцип «чужие здесь не ходят». В такие ЖК включают большой набор опций, формирующий wealth-инфраструктуру. И во главу угла ставится, конечно, сервис отельного типа и дополнительные услуги». Признавая справедливость данного подхода, следует все же учитывать, что элит-класс прочно связан с градостроительным контекстом — архитектурным окружением, видовыми характеристиками, уровнем инфраструктуры в прилегающем районе. Это уникальная видовая черта, выделяющая его среди прочих сегментов жилья. Коротко говоря, элитная недвижимость — это в том числе, элитная локация. А элитная локация складывается вокруг объектов-символов, объектов-брендов. Например, в Казани таковым является Казанский кремль, в Екатеринбурге — деловой кластер «Екатеринбург-Сити». В городах, где нет таких статусных локаций, претензия на элитное строительство выглядит довольно зыбкой. Там есть застройщики, способные создать действительно незаурядные проекты, но они не располагают ресурсами, чтобы реорганизовать под элитный стандарт окружающую городскую среду — эта задача просто выходит за масштабы их деятельности. Еще одно препятствие Ильдар Хусаинов видит в недостаточном уровне покупательской способности, который будет сказывать еще один-два года. Однако в пятилетней перспективе он дает оптимистичный прогноз: темпы развития элитного и премиального сегментов значительно ускорятся в регионах.

 

Региональные номинанты премии бизнес и элит-класса

Жилой комплекс

Застройщик

Город

Материал

Количество квартир

Площадь квартир, кв. м

Инфраструктура

Количество мест в паркинге

Ядринцевский парк

Сибирьинвест

Новосибирск

Монолит, кирпичная отделка

92

53,86-212,58

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение

134

Парк Столиц

Атлас Девелопмент

Екатеринбург

н/д

н/д

н/д

фитнес-центр, спа-салон, продуктовый магазин, ресторан, медицинский центр, детский сад

н/д

Clever Park

Acons Group

Екатеринбург

Монолит, отделка керамическими блоками

713

31-154,02

Два детских сада, школа, фитнес-центр, студия красоты, супермаркет, медицинский центр, ресторан, кафе

289

Столичный

Суварстроит

Казань

Кирпич, блоки

625

43,49-190,02

Детский сад, школа пять спортивных площадок, фитнес-зал

1071

Капитал

Интерьер-Строй

Пенза

н/д

16

160-318

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, зона отдыха

22

Айвазовский

ГК ЭНКО

Тюмень

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

4512

29-146

Детский сад, школа, медицинский центр

1968

Екатерининский парк

ГК ТЭН

Екатеринбург

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

743

26,66-233,3

Воркаут-площадки, теннисный корт, поле для мини- футбола, мультиплощадка для хоккея, баскетбола и волейбола, скейтпарк

881

На Успенской

Первый Трест

Уфа

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

606

35,4-162,9

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, спортивные площадки, каток

н/д

Гудимов

Сибирьинвест

Новосибирск

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

114

47,24-138,93

Детская и спортивная площадки

75

Ньютон

УралДомСтрой

Пермь

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

157

29,59-102,78

Детский городок, площадки для активных видов спорта, прогулочные зоны

62

Метрполь

Метрполис Инвест

Сочи

Монолит с блочным заполнением и вентилируемыми фасадами

439

17,09-52,77

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение,

детская и спортивная площадка

104

Олимп

Рисан

Пенза

Кирпич, блоки

116

35,79-90,66

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение,

Детская площадка

-

Соты

Первый Трест

Уфа

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

92

35-929,5

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение,

торговый центр, фитнес-центр

309

Дом на Набережной

Энтазис

Пенза

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

43

58,53-437,10

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, детский городок, спортивная площадка, бар

45

Карла Маркса 20Г

СК «Жупиков»

Тамбов

Н/д

119

49,1-160,2

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, детская площадка, зона барбекю, тренажерный зал, бассейн, сауна, хаммам

70

Резидент

АСПЭК-Домстрой

Ижевск

Монолит, мелкоштучные каменные материалы

67

43-167,7

детская площадка, воркаут, стритбол с мини-трибунами, зона отдыха,зона барбекю

53

 

 

Узнавайте о важных событиях первыми!
Подпишитесь на новости премии