Фокус покупательского спроса направлен на северные округа Москвы

24 сентября 2018 г.

Как показывают результаты исследования, проведенного экспертами Urban Awards, за первые шесть месяцев 2018 года в границах «старой» Москвы было реализовано более 1,2 млн кв. м недвижимости — на этой площади могли бы разместиться (слегка потеснившись) три Ватикана.  О том, как распределился этот объем между отдельными административными округами, и как он коррелирует с показателями выручки, читайте в данном материале.

Административный округ

Количество реализованных лотов в первом полугодии 2018

Массовый сегмент, %

Бизнес-класс, %

Премиум-класс, %

Элитный класс

ВАО

902

84,37

15,63

-

-

ЗАО

2984

60,22

37,30

2,48

-

ЗелАО

739

100

-

-

-

САО

3002

47,73

44,4

7,86

-

СВАО

3388

74,5

22,82

2,69

-

СЗАО

1747

44,13

53,75

2,12

-

ЦАО

1275

-

44,47

32,78

22,75

ЮАО

1976

79,66

19,99

0,35

-

ЮВАО

2843

90,61

9,39

-

-

ЮЗАО

1706

61,02

38,98

-

-

 

С января по июнь текущего года в десяти административных округах через механизм ДДУ было реализовано более 20,5 тыс. квартир и апартаментов. На карте Москвы четко видно три центра притяжения покупательского спроса. Во-первых, это крупный сектор из трех округов, который условно можно назвать «широкий Север» в составе Северного и Северо-Восточного административных округов. Всего в этой локации было зарегистрировано 6,4 тыс. сделок. В них аккумулируется приблизительно 30% спроса. САО специализируется во многом на бизнес-классе, три четверти покупателей в СВАО выбирают комфорт-класс.  Два других центра — в целом равных по уровню активности — находятся в ЗАО и ЮВАО. На Юго-Востоке тон задают флагманы массового спроса — микрорайон «Домашний», жилые комплексы «Влюблино», SREDA«Лефортово парк», «Кварталы 21/19» и другие. В ЗАО структура продаж отличается большей сбалансированностью. Почти 45% реализованного в нем фонда жилой недвижимости относится к территориям за МКАДом (район Солнцево). Такую долю занимают два гиганта — «Мещерский лес» и «Лучи». Помимо них в ЗАО есть большая группа проектов бизнес-класса (по большей части сосредоточенный в районе Филёвский Парк) и несколько премиальных комплексов, вместе давших 74 ДДУ.

Наибольше разнообразие сегментов недвижимости характерно для ЦАО, САО, ЗАО, СЗАО и СВАО. Продажи объектов массового сегмента велись во всех административных округах, кроме Центрального. В Зеленограде актуальное предложение целиком исчерпывается ими. За этим исключением, все остальные округа представлены проектами бизнес-класса. Сильнее всего последние востребованы в ЦАО, САО, ЮЗАО и ЗАО, где на их долю приходится  две сделки из каждых пяти.

Проекты премиум-класса сосредоточены по преимуществу в центре. Среди других округов доля продаж премиальных лотов достигает сколько-нибудь заметных значений лишь в САО (7,86%). В СЗАО и СВАО лишь по одному проекту[1] делают статистику  в данном классе. Это, соответственно ЖК Jazz и ЖК «Дом Серебряный Бор». В ЮАО состоялось семь сделок в ЖК Нескучный Home&Spa, продажи в котором были недавно заморожены по решению Арбитражного суда г. Москвы за многочисленные нарушения. Элитная недвижимость, уже в силу своего определения, реализуется исключительно в центре, где охватывает 22,75% от количества зарегистрированных ДДУ.

Административный округ

Совокупная площадь реализованных лотов, тыс. кв. м

Средняя площадь лота, кв. м

Массовый сегмент, тыс. кв. м/%

Бизнес-класс,

тыс. кв. м/%

Премиум-класс,

тыс. кв. м/%

Элитный класс,

тыс. кв. м/%

ВАО

46,46

51,50

37,2/80,07

9,25/19,91

-

-

ЗАО

186,74

62,58

102,11/54,68

76,54/40,99

8,09/4,33

-

ЗелАО

40,27

54,49

40,27/100

-

-

-

САО

173,46

57,78

74,31/42,84

80,07/46,16

19,08/11,00

-

СВАО

185,37

54,71

134,1/73,34

44,95/24,25

6,33/3,41

-

СЗАО

105,61

60,45

45,36/42,95

57,74/54,67

2,51/2,38

-

ЦАО

103,72

81,35

-

37,04/35,71

40,06/38,62

26,63/25,67

ЮАО

113,11

57,24

83,38/73,72

29,14/25,76

0,59/0,52

-

ЮВАО

149,78

52,68

130,06/86,83

19,72/13,17

-

-

ЮЗАО

104,48

61,24

60,37/57,78

44,11/42.22

-

-

 

При пересчете на площадь реализованной жилой недвижимости произошло небольшое расширение сектора бизнес-класса, поскольку объекты, относящиеся к нему в среднем на 20% просторнее, квартир и апартаментов в массовом сегменте. Из этой тенденции выбивается только ЦАО, поскольку в контексте местного рынка именно проекты бизнес-класса относятся к самым доступным. Элитные и премиальные лоты также имеют более высокий удельный вес в статистике по административным округам — сравнительно немногочисленные, но обладающие средней площадью порядка 89-92 кв. м.

Лидерами по совокупному реализованному метражу выступают ЗАО (186,74 тыс. кв. м) и СВАО (185,37 тыс. кв. м). Немного уступает им САО с результатом в 173,46 тыс. кв. м проданного жилья.

Средняя площадь реализованного в «старой» Москве объекта жилой недвижимости равняется 58,8 кв. м. В большинстве административных округов средневзвешенные значения находятся ниже указанной планки, в диапазоне от 51,5 (ВАО) до 57,8 (САО) кв. м. В Северо-Западном, Юго-Западном Западном и Западном административных округах показатели немного выше — 60,5-62,6 кв. м. Только в ЦАО представлены крупные лоты — в среднем более 81 кв. м.

Административный округ

Совокупная стоимость реализованных лотов, млрд руб.

Средний оценочный бюджет лота, млн руб.

Массовый сегмент, млрд/%

Бизнес-класс, млрд/%

Премиум-класс, млрд/%

Элитный класс ,млрд/%

ВАО

7,65

8,48

5,58/72,94

2,07/27,06

-

-

ЗАО

36,31

12,17

14,54/40,04

16,97/46,74

4,80/13,22

-

ЗелАО

4,07

5,51

4,07/100

-

-

-

САО

35,92

11,96

12,89/35,88

17,73/49,36

5,30/14,75

-

СВАО

32,96

9,73

21,39/64,90

9,88/29,98

1,7/5,16

-

СЗАО

22,43

12,84

7,51/33,48

14,93/66,56

0,91/4,06

-

ЦАО

42,88

33,63

-

8,86/20,66

17,33/40,42

16,69/38,92

ЮАО

20,33

10,29

13,2/64,93

6,90/33,94

0,23/1,13

-

ЮВАО

23,66

8,32

19,35/81,78

4,30/18,17

-

-

ЮЗАО

18,90

11,09

8,08/42,75

10,82/57,25

-

-

 

Лоты бизнес-класса, премиум-класса и элит-класса не только крупнее, но и отличаются гораздо более высокой ценой квадратного метра. Поэтому при подсчетах совокупной стоимости сделок их доля продолжит увеличиваться. Единственная поправка касается ЦАО — по причине описанной выше. Хотя в бизнес-классе было зарегистрировано почти вдвое больше продаж, чем в элитном, его сектор в совокупном бюджете почти вдвое меньше — 8,86 млрд рублей против 16,69 млрд рублей.

Элитные и премиальные лоты вывели Центральный административный округ на первое место по расчетному объему выручки — без малого 43 млрд рублей. За ним следуют ЗАО (36,3 млрд рублей), САО (35,9 млрд рублей) и СВАО (немногим менее 33 млрд рублей).

Максимальный объем выручки от реализации объектов массового сегмента отмечен в СВАО — 21,4 млрд рублей. Что касается жилых комплексов бизнес-класса, то больше всего средств дольщиков было привлечено в ЗАО (около 17 млрд рублей) и САО (17,7 млрд рублей). Совокупный бюджет сделок с премиальными лотами в ЗАО, САО, СВАО, СЗАО и ЮАО оценивается экспертами Urbanus.ru в сумму, близкую к 13 млрд рублей — это на треть меньше того, что было выручено в проектах премиум-класса, расположенных на территории ЦАО.

Самые дешевые лоты реализуются в Зеленограде — их средний бюджет едва превышает 5,5 млн рублей. Тем, кто ориентируется на бюджет менее 10 млн рублей, стоит обратить внимание на ЮВАО, ВАО и СВАО. Чуть выше этой отметки —  в среднем за 10,3 млн рублей — продавалось жилье в ЮАО. В большинстве других административных округов «старой» Москвы» средний ценовой коридор задан рамками 11-13 млн. рублей. Резко выделяется на этом фоне ЦАО с его 33,6 млн рублей за среднестатистический лот.

__________________________________________________________________

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец 1 квартала [IK1] 2018 года и 2 квартала 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

 

[1] Продажи в проекте Hill8 (СВАО) ограничиваются одной сделкой.


 
Узнавайте о важных событиях первыми!
Подпишитесь на новости премии