10-Я МОСКОВСКАЯ ПРЕМИЯ В ОБЛАСТИ ЖИЛОЙ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Urban Awards
21 НОЯБРЯ, МОСКВА

Фокус покупательского спроса направлен на северные округа Москвы

24 сентября 2018 г.

Как показывают результаты исследования, проведенного экспертами Urban Awards, за первые шесть месяцев 2018 года в границах «старой» Москвы было реализовано более 1,2 млн кв. м недвижимости — на этой площади могли бы разместиться (слегка потеснившись) три Ватикана.  О том, как распределился этот объем между отдельными административными округами, и как он коррелирует с показателями выручки, читайте в данном материале.

Административный округ

Количество реализованных лотов в первом полугодии 2018

Массовый сегмент, %

Бизнес-класс, %

Премиум-класс, %

Элитный класс

ВАО

902

84,37

15,63

-

-

ЗАО

2984

60,22

37,30

2,48

-

ЗелАО

739

100

-

-

-

САО

3002

47,73

44,4

7,86

-

СВАО

3388

74,5

22,82

2,69

-

СЗАО

1747

44,13

53,75

2,12

-

ЦАО

1275

-

44,47

32,78

22,75

ЮАО

1976

79,66

19,99

0,35

-

ЮВАО

2843

90,61

9,39

-

-

ЮЗАО

1706

61,02

38,98

-

-

 

С января по июнь текущего года в десяти административных округах через механизм ДДУ было реализовано более 20,5 тыс. квартир и апартаментов. На карте Москвы четко видно три центра притяжения покупательского спроса. Во-первых, это крупный сектор из трех округов, который условно можно назвать «широкий Север» в составе Северного и Северо-Восточного административных округов. Всего в этой локации было зарегистрировано 6,4 тыс. сделок. В них аккумулируется приблизительно 30% спроса. САО специализируется во многом на бизнес-классе, три четверти покупателей в СВАО выбирают комфорт-класс.  Два других центра — в целом равных по уровню активности — находятся в ЗАО и ЮВАО. На Юго-Востоке тон задают флагманы массового спроса — микрорайон «Домашний», жилые комплексы «Влюблино», SREDA«Лефортово парк», «Кварталы 21/19» и другие. В ЗАО структура продаж отличается большей сбалансированностью. Почти 45% реализованного в нем фонда жилой недвижимости относится к территориям за МКАДом (район Солнцево). Такую долю занимают два гиганта — «Мещерский лес» и «Лучи». Помимо них в ЗАО есть большая группа проектов бизнес-класса (по большей части сосредоточенный в районе Филёвский Парк) и несколько премиальных комплексов, вместе давших 74 ДДУ.

Наибольше разнообразие сегментов недвижимости характерно для ЦАО, САО, ЗАО, СЗАО и СВАО. Продажи объектов массового сегмента велись во всех административных округах, кроме Центрального. В Зеленограде актуальное предложение целиком исчерпывается ими. За этим исключением, все остальные округа представлены проектами бизнес-класса. Сильнее всего последние востребованы в ЦАО, САО, ЮЗАО и ЗАО, где на их долю приходится  две сделки из каждых пяти.

Проекты премиум-класса сосредоточены по преимуществу в центре. Среди других округов доля продаж премиальных лотов достигает сколько-нибудь заметных значений лишь в САО (7,86%). В СЗАО и СВАО лишь по одному проекту[1] делают статистику  в данном классе. Это, соответственно ЖК Jazz и ЖК «Дом Серебряный Бор». В ЮАО состоялось семь сделок в ЖК Нескучный Home&Spa, продажи в котором были недавно заморожены по решению Арбитражного суда г. Москвы за многочисленные нарушения. Элитная недвижимость, уже в силу своего определения, реализуется исключительно в центре, где охватывает 22,75% от количества зарегистрированных ДДУ.

Административный округ

Совокупная площадь реализованных лотов, тыс. кв. м

Средняя площадь лота, кв. м

Массовый сегмент, тыс. кв. м/%

Бизнес-класс,

тыс. кв. м/%

Премиум-класс,

тыс. кв. м/%

Элитный класс,

тыс. кв. м/%

ВАО

46,46

51,50

37,2/80,07

9,25/19,91

-

-

ЗАО

186,74

62,58

102,11/54,68

76,54/40,99

8,09/4,33

-

ЗелАО

40,27

54,49

40,27/100

-

-

-

САО

173,46

57,78

74,31/42,84

80,07/46,16

19,08/11,00

-

СВАО

185,37

54,71

134,1/73,34

44,95/24,25

6,33/3,41

-

СЗАО

105,61

60,45

45,36/42,95

57,74/54,67

2,51/2,38

-

ЦАО

103,72

81,35

-

37,04/35,71

40,06/38,62

26,63/25,67

ЮАО

113,11

57,24

83,38/73,72

29,14/25,76

0,59/0,52

-

ЮВАО

149,78

52,68

130,06/86,83

19,72/13,17

-

-

ЮЗАО

104,48

61,24

60,37/57,78

44,11/42.22

-

-

 

При пересчете на площадь реализованной жилой недвижимости произошло небольшое расширение сектора бизнес-класса, поскольку объекты, относящиеся к нему в среднем на 20% просторнее, квартир и апартаментов в массовом сегменте. Из этой тенденции выбивается только ЦАО, поскольку в контексте местного рынка именно проекты бизнес-класса относятся к самым доступным. Элитные и премиальные лоты также имеют более высокий удельный вес в статистике по административным округам — сравнительно немногочисленные, но обладающие средней площадью порядка 89-92 кв. м.

Лидерами по совокупному реализованному метражу выступают ЗАО (186,74 тыс. кв. м) и СВАО (185,37 тыс. кв. м). Немного уступает им САО с результатом в 173,46 тыс. кв. м проданного жилья.

Средняя площадь реализованного в «старой» Москве объекта жилой недвижимости равняется 58,8 кв. м. В большинстве административных округов средневзвешенные значения находятся ниже указанной планки, в диапазоне от 51,5 (ВАО) до 57,8 (САО) кв. м. В Северо-Западном, Юго-Западном Западном и Западном административных округах показатели немного выше — 60,5-62,6 кв. м. Только в ЦАО представлены крупные лоты — в среднем более 81 кв. м.

Административный округ

Совокупная стоимость реализованных лотов, млрд руб.

Средний оценочный бюджет лота, млн руб.

Массовый сегмент, млрд/%

Бизнес-класс, млрд/%

Премиум-класс, млрд/%

Элитный класс ,млрд/%

ВАО

7,65

8,48

5,58/72,94

2,07/27,06

-

-

ЗАО

36,31

12,17

14,54/40,04

16,97/46,74

4,80/13,22

-

ЗелАО

4,07

5,51

4,07/100

-

-

-

САО

35,92

11,96

12,89/35,88

17,73/49,36

5,30/14,75

-

СВАО

32,96

9,73

21,39/64,90

9,88/29,98

1,7/5,16

-

СЗАО

22,43

12,84

7,51/33,48

14,93/66,56

0,91/4,06

-

ЦАО

42,88

33,63

-

8,86/20,66

17,33/40,42

16,69/38,92

ЮАО

20,33

10,29

13,2/64,93

6,90/33,94

0,23/1,13

-

ЮВАО

23,66

8,32

19,35/81,78

4,30/18,17

-

-

ЮЗАО

18,90

11,09

8,08/42,75

10,82/57,25

-

-

 

Лоты бизнес-класса, премиум-класса и элит-класса не только крупнее, но и отличаются гораздо более высокой ценой квадратного метра. Поэтому при подсчетах совокупной стоимости сделок их доля продолжит увеличиваться. Единственная поправка касается ЦАО — по причине описанной выше. Хотя в бизнес-классе было зарегистрировано почти вдвое больше продаж, чем в элитном, его сектор в совокупном бюджете почти вдвое меньше — 8,86 млрд рублей против 16,69 млрд рублей.

Элитные и премиальные лоты вывели Центральный административный округ на первое место по расчетному объему выручки — без малого 43 млрд рублей. За ним следуют ЗАО (36,3 млрд рублей), САО (35,9 млрд рублей) и СВАО (немногим менее 33 млрд рублей).

Максимальный объем выручки от реализации объектов массового сегмента отмечен в СВАО — 21,4 млрд рублей. Что касается жилых комплексов бизнес-класса, то больше всего средств дольщиков было привлечено в ЗАО (около 17 млрд рублей) и САО (17,7 млрд рублей). Совокупный бюджет сделок с премиальными лотами в ЗАО, САО, СВАО, СЗАО и ЮАО оценивается экспертами Urbanus.ru в сумму, близкую к 13 млрд рублей — это на треть меньше того, что было выручено в проектах премиум-класса, расположенных на территории ЦАО.

Самые дешевые лоты реализуются в Зеленограде — их средний бюджет едва превышает 5,5 млн рублей. Тем, кто ориентируется на бюджет менее 10 млн рублей, стоит обратить внимание на ЮВАО, ВАО и СВАО. Чуть выше этой отметки —  в среднем за 10,3 млн рублей — продавалось жилье в ЮАО. В большинстве других административных округов «старой» Москвы» средний ценовой коридор задан рамками 11-13 млн. рублей. Резко выделяется на этом фоне ЦАО с его 33,6 млн рублей за среднестатистический лот.

__________________________________________________________________

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец 1 квартала [IK1] 2018 года и 2 квартала 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

 

[1] Продажи в проекте Hill8 (СВАО) ограничиваются одной сделкой.


 
Узнавайте о важных событиях первыми!
Подпишитесь на новости премии