10-Я МОСКОВСКАЯ ПРЕМИЯ В ОБЛАСТИ ЖИЛОЙ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Urban Awards
21 НОЯБРЯ, МОСКВА
23 октября 2015 г.

Еще 12-15 лет назад жилье эконом-класса представляло собой квартиры стандартных планировок в панельных домах с одинаковыми фасадами и типовой организацией мест общего пользования. Все, что было чуть лучше, по умолчанию считалось элитным. Однако со временем покупатели стали разборчивыми, а застройщики - клиентоориентированными, и двух классов жилья оказалось недостаточно. Так появились сегменты "комфорт" и "бизнес".

Несмотря на серьезные усилия по четкой классификации жилья, эксперты до сих пор отмечают, что реальная жизнь куда более разнообразна и поэтому часто границы между классами "эконом" и "комфорт" размываются. Некоторые аналитики даже используют для них объединяющее понятие "масс-маркет". Но общие категории хороши для экономики и статистики, а вот для конкретного человека, выбирающего себе самое лучшее жилье в рамках своих финансовых возможностей, они совершенно не годятся. Ведь многие элементы, которые используются при позиционировании дома класса комфорт, сейчас уже являются обязательными и в экономе.

Наши эксперты - номинанты ежегодной премии в области жилой городской недвижимости Urban Awards - перечислили опции, за которые действительно стоит заплатить, выбирая квартиру в доме комфорт-класса.

Местоположение

Ключевой момент, который определяет классность объекта - это его локация. Чем ближе к центру, тем меньше вероятность того, что там появятся многоэтажные дешевые дома, и наоборот. "Каждый человек при выборе квартиры в жилом комплексе ориентируется на хорошо развитую инфраструктуру в районе, транспортную доступность и тому подобное - в общем, комфортную среду обитания", - говорит Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций группы компаний "Эталон".

Действительно, не так давно эксперты относили к комфорт-классу только объекты в обжитых, уже сложившихся микрорайонах. Жилые дома, строящиеся в "чистом поле" - на приграничных с Петербургом территориях (Мурино, Кудрово и другие) - смело отправлялись в категорию "эконом". Но жизнь и старания девелоперов вносят свои коррективы в ситуацию.

"Теперь у объектов комфорт-класса более широкая география. Они с одинаковым успехом строятся на окраинах Василеостровского, Адмиралтейского районов Санкт-Петербурга и в новых микрорайонах, появляющихся по периметру Северной столицы", - рассказала маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.

Однако здесь есть один нюанс: жилые комплексы на приграничных территориях могут считаться таковыми лишь в том случае, когда "застройщик строит не дом, а новый район со всей социальной инфраструктурой и ему важно, чтобы новосел получил полный набор услуг для комфортного проживания". "То есть если создается не просто крыша над головой, а комфортная для проживания среда, в которой учитывается все по максимуму, а не как в экономе - по минимуму", - уточнил Артем Босов, руководитель отдела продаж группы компаний КВС.

Таким образом, местоположение жилого комплекса создает основу для его отнесения к тому или иному классу жилья и является необходимым, но далеко не достаточным условием позиционирования дома в классе комфорт и установления соответствующей цены.

Социальная инфраструктура

Не меньше внимания в проектах комфорт-класса должно уделяться и созданию сопутствующей и социальной инфраструктуры, особенно в случае ее отсутствия или удаленности.

"Главным отличием комфорт-класса от эконома можно считать наличие собственных объектов инфраструктуры, применение комплексного подхода к застройке, который предполагает возведение не просто квадратных метров, а создание полноценной жилой среды, обеспечивающей жителям комфорт на всей территории жилого комплекса", - пояснил Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер".

Несмотря на то, что возведение объектов инфраструктуры довольно дорого для девелоперов, школы и детские сады уже постепенно переходят в категорию must-have даже в эконом-классе. "В новых кварталах Ленинградской области застройщики включают в проект строительство социальной инфраструктуры в виде детских садов, школ и даже поликлиник, руководствуясь программой Смольного "Социальные объекты в обмен на налоги"", - напоминает Екатерина Беляева.

Квартал комфорт-класса уже требует большего. Например, в жилом комплексе "Капитал" в Кудрово объединением "Строительный трест" совместно с компанией "Отделстрой" возведен большой спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, создан благоустроенный парк с пляжной зоной и дорожками для катания на велосипедах и роликах.

"В новом проекте комплексного освоения территории "NewПитер", расположенном в поселке Новоселье, запланирована обширная инфраструктура: фитнес-центр площадью 6 тыс. кв. м с бассейном, два офисно-торговых здания, паркинги", - поделился планами Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".

Квартирография

Обеспеченность жилого квартала детсадами, школами и подобной инфраструктурой нужно рассматривать не точки зрения количества этих социальных объектов, а задаваясь вопросом, будет ли их достаточно для всех проживающих в новостройке. Поэтому важным критерием определения сегмента, в котором позиционируется жилой комплекс, должна стать средняя площадь квартиры в доме.

"Сегодня объемы строительства объектов соцкультбыта и паркингов определяются исходя из средней площади квартиры в доме, равной 50-55 кв. м. На рынке же достаточно много жилых комплексов, где средний размер площади квартиры составляет 30-35 кв. м. Такие дома априори нельзя отнести к комфорт-классу, поскольку в них увеличена нагрузка на придомовые территории, места общего пользования, парковки и социальные объекты", - объясняет Сергей Степанов.

Кроме того, высокая доля в квартирографии квартир-студий, которые часто приобретаются для последующей сдачи внаем, снижает уровень безопасности проживающих. Ведь квартиросъемщики часто меняются, постоянно мелькают незнакомые лица в подъездах и во дворах, что не способствует ощущению защищенности и комфорта.

По мнению эксперта, средняя площадь квартир в проектах комфорт-класса составляет более 54 кв. м, а доля двух- и трехкомнатных квартир превышает 50%. Это позволяет создать максимально комфортную для проживающих среду: обеспечить их достаточным количеством парковочных мест, необходимой социальной и сопутствующей инфраструктурой, благоустроенной придомовой территорией и так далее. Если квартирография не соответствует данным пожеланиям, дом нельзя отнести к полноценному комфорт-классу.

Планировки

Площадь квартир, несомненно, является одним из важнейших критериев классификации жилых домов. Комфорт проживающих обеспечивают не только комнаты большей площади, но и просторные санузлы, холлы, балконы и лоджии, а также кухни.

"В сегменте "эконом" площадь "однушек" начинается от 28 кв. м, двухкомнатных квартир - от 44 кв. м, трехкомнатных - от 56 кв. м, четырехкомнатных - от 70 кв. м, пятикомнатных - от 84 кв. м. Квартиры комфорт-класса просторнее: площадь однокомнатных там начинается от 34 кв. м, двухкомнатных - от 50 кв. м, трехкомнатных - от 65 кв. м, четырехкомнатных - от 85 кв. м, пятикомнатных - от 100 кв. м. Важным критерием остается площадь кухни: в "экономе" она доходит до 8 кв. м, при этом возможна организация кухни-ниши, а в сегменте комфорт -начинается от 8 кв. м", - говорит Сергей Степанов.

И даже редко встречающиеся квартиры-студии в домах комфорт-класса тоже должны быть комфортными. "Их площадь обычно не менее 27 кв. м", - добавила Екатерина Беляева.

Благоустройство, паркинги и приятные дополнения

Помимо основополагающих характеристик жилого дома, которые мы перечислили, комфорт обеспечивают нюансы и детали, нередко заимствованные из бизнес-класса.

  • Авторская архитектура и улучшенная отделка мест общего пользования. "Дизайнерская отделка МОП - это опция, пришедшая из элитного сегмента. Раньше зарубежных архитекторов привлекали только в дорогие проекты, сегодня же есть примеры, когда известные на весь мир специалисты работают в сегменте массового жилья", - отмечает Григорий Алтухов.
  • Организация придомовой территории. "Торгово-бытовая, детская, спортивная инфраструктура в кварталах комфорт-класса чаще всего имеет свою собственную продуманную концепцию", - говорит Екатерина Беляева.
  • Паркинги. По мнению Григория Алтухова, в последние несколько лет Москва (как и Санкт-Петербург. - прим. ред.) испытывает острый дефицит свободных для жилой застройки участков, в связи с чем подземные паркинги постепенно пришли и в масс-маркет, хотя ранее это считалось характеристикой исключительно элитной недвижимости.
  • Техническая "начинка". Инженерные системы и оборудование в домах комфорт-класса часто достигают уровня бизнес-класса. "Устанавливаются дорогие лифты импортного или совместного производства, вентилируемые фасады. В таких новостройках применяется лучевая разводка отопления, а также современные приточно-вытяжные вентиляции", - рассказывает Екатерина Беляева.

Итак, прогресс идет вперед. Теперь настоящие дома комфорт-класса заимствуют большое количество опций из более высокого ценового сегмента. И именно такой комфорт достоин соответствующего уровня цен.

Материал подготовлен специально для UrbanAwards информационным партнером - порталом Разумная недвижимость (со ссылкой на www.razned.ru) 

Узнавайте о важных событиях первыми!
Подпишитесь на новости премии