11-я Московская ПРЕМИЯ В ОБЛАСТИ ЖИЛОЙ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Urban Space 2019: остаться в живых, или новые сценарии эволюции отрасли

02 июля 2019 г.

В Санкт-Петербурге состоялся Форум Urban Space 2019, который традиционно был разделен на две сессии — стратегическую и практическую. Ведущие эксперты строительного рынка и смежных отраслей поделились своими прогнозами и примерами из корпоративного опыта относительно механизмов адаптации к изменяющимся реалиям (законодательные реформы, смена покупательских поколений и их ценностей, нарастающий объем технологических инноваций).

Ключевой блок стратегической сессии Urban Space (модератором которой выступил — Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела») составили выступления, посвященные проблеме перехода строительной отрасли на проектное финансирование и обслуживание по эскроу-счетам. Так, в Ленинградской области всего одному проекту из 164 удалось начать работу по новым правилам. Еще пять готовятся к нему присоединиться. Еще 80 площадок смогут развиваться по прежней схеме долевого строительства. При этом только 54 застройщика из 132 подали заявление в контролирующие органы, чтобы получить заключение о соответствии (ЗОС) министерским критериям. Уже очевидно, что количество проектов, которые не смогут претендовать на получение банковских средств, исчисляется десятками. Для некоторых из них региональные власти ищут инвесторов. Эти данные привела в своем докладе начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Анастасия Алексеева.

Дмитрий Панов, председатель комитета по строительству и девелопменту,  член Совета СПб РО «Деловая Россия» в свою очередь отметил наличие позитивных тенденций, в частности, при разработке нового законодательства представители отрасли впервые были приглашены к его обсуждению.  В процессе длительного диалога с властями им удалось значительно смягчить требования к проектам — с 70-процентной стадии готовности до 30-процентной. Это позволило для 90% жилых комплексов сохранить привычные схемы реализации. Единственным нерешенным вопросом эксперт назвал сохранение нормы о необходимости получения ЗОС для новых проектов.  

Говоря о готовности регионов к переходу на новые правила работы, Сергей Ураков, заместитель генерального директора «АК БАРС Девелопмент»(Республика Татарстан) отметил, что в регионе традиционно выстроена четкая вертикаль и все ее участники отрабатывают ситуацию и идут на встречу застройщикам. Вопросы вызывает готовность самих застройщиков и банков. По словам эксперта, компания «АК БАРС Девелопмент» готова к работе в новых условиях, «последние 10 лет компания понимает что такое проектное финансирование, традиционно всегда взаимодействовали с банком. В компаниях с финансовой дисциплиной есть необходимые компетенции для работы в новых условиях рынка».

Генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева с пессимизмом относится к перспективам получения свободных финансов. По ее словам, менее 10 банков обладают необходимым опытом и ресурсами, чтобы эффективно кредитовать застройщиков. Лидерами остаются Сбербанк и ВТБ. В то же время роль банка Дом.рф пока остается переоцененной. Но реальных альтернатив у банковского финансирования пока нет. Закрытые паевые инвестиционные фонды не всегда эффективны, а размещение облигационных займов могут себе позволить лишь отдельные компании (Группа ЛСР, «Эталон ЛенСпецСМУ», Legenda Intelligent Development). В этих условиях единственным приемлемым вариантом для большинства застройщиков является работа с банками.

В юридической компании «Пепеляев Групп»  констатируют разрыв финансирования у застройщиков между старой схемой и новой. В силу позднего принятия подзаконных актов новый порядок получения средств поначалу будет реализован лишь в незначительном объеме. «Закрытие подобной сделки может потребовать до полугода», — предупреждает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Елена Крестьянцева. По информации «Пепеляев Групп», многие застройщики, имея предусмотренные министерским нормативом 10% продаж по проекту, планировали наращивать его строительную готовность и получить ЗОС в комфортные для себя сроки. Но поскольку дедлайн для этой процедуры был установлен на 1 октября, времени на этот маневр у компаний практически не остается.

Евгений Дячкин, руководитель департамента ипотечного кредитования Банка ВТБ, дал краткий обзор достигнутым результатам в сфере жилищного кредитования. 50% лотов на вторичном рынке и более 60% на первичным покупается на заемные средства. Размер кредитной ставки по-прежнему остается самым актуальным для заемщиков. Дячкин допустил осторожное предположение, что при наличии правительственной программы поддержки, она может опуститься до 8% к концу 2019-го года.

 

Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский видит в государственном субсидировании  ипотеки единственный мощный фактор, который может помочь строительной индустрии. Переход на проектное финансирование он оценивает как угрозу для ряда застройщиков, особенно региональных, которые опираются на слабую экономику и не смогут соответствовать банковским критериям. Согласно прогнозу Тиктинского, следует приготовиться к большому числу «грустных сценариев». Чтобы их избежать, компаниям придется серьезно поработать над эффективностью обслуживания клиентов и себестоимости строительства. Группа RBI делает ставку на персонализацию продукта, wow-эффект, поддержку партнерских организаций и BIM-проектирование.

 

Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сделал акцент на проблематике создания комфортной среды проживания в рамках крупных проектов микрорайонного типа. Именно эта ценность становится универсальной, как для застройщиков, так и для покупателей. В ходе последующего обсуждения участники конференции  пришли к заключению о том, что с каждым годом понятие комфортной среды все больше расширяется. 10-15 лет назад под ним подразумевалась только квартира, затем в него была включена парадная. Постепенно границы комфортной среды распространились до двора. На сегодняшний день речь уже идет о масштабе кварталов и микрорайонов. Также была предложена инициатива о создании региональных стандартов комфорт-класса, который охватывает около 92% строящегося жилищного фонда.

ПОДРОБНЕЕ

Узнавайте о важных событиях первыми!
Подпишитесь на новости премии