11-я федеральная ПРЕМИЯ В ОБЛАСТИ ЖИЛОЙ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
27 июня, Cанкт-Петербург

Застройщики стали предлагать отделку в шесть раз чаще

27 февраля 2019 г.

26 февраля прошел круглый стол «Как повысить капитализацию объекта и ускорить продажи. Цена ошибки при реализации квартир с отделкой», организатором которого выступила федеральная премия в области жилой городской недвижимости Urban Awards в партнерстве с мировым лидером по производству сантехнических изделий Villeroy & Boch. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсудили темпы роста данного сегмента, уровень спроса, а также подводные камни, подстерегающие застройщиков при реализации квартир, готовых к проживанию.  

Первым экспертом, взявшим слово на круглом столе, стала руководитель департамента аналитики и консалтинга «Метриум» Мария Герасимова. По ее словам, в границах «старой» Москвы доля первичного предложения с финишной отделкой составляет 29%. При этом 27% предложения по количеству лотов представлено квартирами, и 33% - апартаментами. Если же смотреть по числу проектов, то отделку имеют 25% жилых комплексов и 35% проектов с апартаментами. При этом доля предложения растет высокими темпами. Если в 2014 году квартиры с отделкой продавались в 11 проектах, то в 2018 году – уже в 71 ЖК. По комплексам апартаментов эти показатели составляют 10 и 51 проект соответственно. Во-первых, увеличилась доля ипотечных сделок, во-вторых, резко возрос объем предложения, подчеркивает эксперт. Изменились и потребительские требования, так, что застройщики с помощью отделки стараются получить преимущество перед конкурентами. Больше всего квартир с отделкой на первичном московском рынке продается в массовом сегменте, где наблюдается наибольшая доля ипотечных сделок, а стоимость ремонта от застройщика можно включить в сумму кредита.

По словам Марии Герасимовой, стоимость отделки на первичном столичном рынке в массовом сегменте варьируется от 10 до 20 с лишним тыс. руб. за 1 кв. м. при средней площади квартиры около 56 кв. м. В таких случаях стандартный ремонт квартиры обходится в 800-900 тыс. руб. Если же говорить о бизнес-классе, то нижняя граница не сильно отличается от комфорт-класса. Она начинается от 20-25 тыс. руб. за кв. м. и в среднем доходит до 40 тыс. руб. за 1 «квадрат». В премиум-сегменте показатель находится на уровне 60-80 тыс. руб., в элитном классе - 100-150 тыс. руб. за кв. м.

Как отметил директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, компания старается предложить своим покупателям максимально законченный продукт. Вместе с тем,  меблированные квартиры, которые застройщик начал выводить одним из первых на столичный рынок, оказались довольно сложным форматом. В первую очередь, трудно взаимодействовать с поставщиками. Если покупатель приобретает квартиру на этапе строительства, то реальный заказ поставщик получает через  1,5-2 года. Не каждая компания готова резервировать на такие сроки определенные модели мебели, либо специально хранить их для объектов застройщика. Тем не менее, специалисты ФСК «Лидер» работают в этом направлении и уже перебрали достаточно большое количество поставщиков. Можно сказать, что их «костяк» уже сложился. Меньше всего проблем наблюдается с кухнями, что же касается мебели для спален и прочих комнат, то здесь ситуация несколько сложнее. «Думаю, мы немножко поменяем сам формат этого предложения. Однако в ближайший год мы точно будем продолжать этим заниматься», – рассказал эксперт.    

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»  Андрей Колочинский рассказал, что покупатели становятся все более грамотными и приходят принимать квартиры у застройщиков с экспертами. По его словам, в дальнейшем эта тенденция будет только нарастать. Тем не менее, количество предложений с отделкой будет увеличиваться. В первых очередях комфорт-класса жилого комплекса «Кварталы 21/19», которые уже сданы в эксплуатацию, цена отделки составляла около 15 тыс. руб. за 1 кв. м. В следующих очередях бизнес-класса стоимость отделки составила уже около 50 тыс. руб. за 1 кв. м. «Ранее мы предполагали, что доля спроса на квартиры с отделкой должна составить около 25%, однако сейчас видим, что она доходит до 30%. Мы уже задумываемся о том, чтобы в следующих очередях увеличить долю квартир с отделкой до 40%», - рассказал эксперт.

В свою очередь, директор по продажам и бизнес-администрированию «Группы ПСН» Софья Лебедева рассказала о трудностях, подстерегающих застройщиков на пути реализации квартир с отделкой. По закону застройщики обязаны устранять выявленные покупателями или экспертами недостатки в квартирах за 45 дней, однако в случае, если жилой комплекс является масштабным проектом, включающим лоты с отделкой, исправление дефектов в сжатые сроки может оказаться весьма сложной задачей. Эксперт подчеркивает, что кроме себестоимости строительных материалов при сдаче квартир с отделкой застройщики тратят еще значительные трудовые ресурсы. Кроме того, проблемой является изменение оговоренной в договоре площади квартиры. Дело в том, что кадастровые обмеры жилплощади делаются на этапе, когда она еще не отделана, а ремонт происходит только после этого, в результате чего дольщику передается уже отремонтированная квартира, площадь которой за счет проведенного ремонта, хоть и не значительно, но уменьшается.

Коммерческий директор московских проектов «Кортрос» Дмитрий Железнов рассказал, что на сегодняшний день компания предусматривает в своих проектах порядка 20-25% площадей с отделкой. Застройщик выделяет отдельные секции, которые полностью продает в формате «под ключ». «Вместе с тем, рамках нашего нового проекта ILOVE мы решили попробовать еще один формат реализации. Там мы делаем секции с квартирами, полностью готовыми для проживания, и секции в формате white box. Уже начаты продажи квартир без отделки. И ориентировочно в апреле-мае выведем на реализацию продукт с отделкой. Несмотря на то, что квартиры без отделки продаются прекрасно, мы считаем, что движемся в правильном направлении с точки зрения расширения ассортимента и увеличения объема продаж. Так что во всех наших новых проектах  мы планируем предусматривать такой же объем квартир, полностью готовых к проживанию», – рассказал эксперт.

Директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева отметила, что девелопер выбирает на отделочные работы двух-трех профессиональных подрядчиков, при этом проводится тройная система контроля за качеством их проведения. Поэтому у покупателей значительно меньше рисков при покупке квартир с отделкой, чем при проведении ремонта самостоятельно. Большой плюс проектов с отделкой – четкий контроль соблюдения технологий при ремонте квартир. «Было много случаев, когда покупатели, при проведении ремонта, нарушали технологии строительства. И контролировать это очень сложно. Поэтому нам проще самостоятельно сделать отделку и передать квартиры нашим клиентам», – отмечает эксперт.

Заместитель генерального директора компании KASKAD Service Юрий Рожин рассказал о специфике отделки в загородных проектах, таких, как, например, таунхаусы, реализуемые компанией. Если в эконом-сегменте в многоквартирных домах стоимость отделки достигает 10-20 тыс. руб. за 1 кв. м, то «эконом» в индивидуальном жилье будет стоить примерно 25-40 тыс. руб. за 1 кв. м. И большинство людей, покупающих такое жилье, даже не предполагает о том, что стоимость отделочных работ здесь будет на порядок выше, чем в квартирном сегменте. Дело в том, что типовая отделка на рынке индивидуального жилья на площади 150-200 кв. м просто невозможна, потому, что здесь нет одинаковых людей, нет одинаковых задумок. Каждый покупатель хочет увидеть что-то свое. Кто-то хочет SPA-зону на третьем этаже, кто-то хочет фитнес-центр, кто-то – кинозал, библиотеку, и т. д. В связи с отсутствием типового продукта застройщик просто не может дать хорошую стоимость отделки. И когда клиент после покупки дома, таунхауса или дуплекса узнает, что отделка здесь обойдется на 40-80% дороже, чем в квартире, он начинает прорабатывать различные альтернативные варианты ремонта. А порядка 50-55% отделочного рынка представлено теневым сектором. В результате страдает сам клиент, поскольку это некачественные работы, отсутствие гарантий и дисциплины, хаос на площадках.

Руководитель проектного отдела Россия, Белоруссия и Центральная Азия Villeroy & Boch Илья Отопков, как представитель транснациональной компании, рассказал, что в западных странах почти все жилье сдается застройщиками «под ключ». «У нас есть история, когда производитель каркасных домов покупает сантехнику на нашем производстве в Германии, после чего везет ее в Польшу, где собирается и монтируется каркасный дом, который, затем, отправляется обратно в Германию», – рассказал эксперт.

Очевидно, что жилье с отделкой является мировым трендом, и Россия, несмотря на возросшую долю такого предложения, еще имеет очень значительный потенциал для роста этого сегмента. По всей видимости, несмотря на все сложности, популярность готовых квартир от застройщиков продолжит набирать обороты.

 

Смотреть фотоотчет с мероприятия.

Узнавайте о важных событиях первыми!
Подпишитесь на новости премии
Подписывайтесь на наши обновления в соцсетях: